부동산 시장이 바닥을 쳤습니다. 적극 매수를 권고합니다.

부동산 시장이 바닥을 쳤습니다. 적극 매수를 권고합니다.

 

자산시장 즉 부동산 시장과 주식시장이 일시적으로는 디커플링이 일어나도 장기적으로는 동행한다는 전제하에서 주식시장이 박스권을 돌파하고 상승추세로 올라섬으로 인해 부동산시장도 상승추세로 돌아 설것으로 예측합니다.

부동산 시장은 주식시장에 6개월 후행한다고 말을 합니다. 하지만 최근에는 동행하거나 때때로 선행하는 경우도 있습니다. 시대가 변하니 별일이 다 생깁니다.

후행할지 동행할지는 모르지만 주식시장이 상승으로 박스권을 돌파한 이상 부동산 시장도 상승으로 전고점을 돌파할것입니다. 이에따라 2010년 하반기와 늦어도 2011년 상반기가 바닥이 될것입니다.

문제는 부동산 시장이 상승으로 방향을 틀어도 전고점 즉 2006년 하반기의 고점을 돌파할수 있냐는 것입니다. 만약 돌파하지 못한다면 일본식 장기하락추세중 상승추세일뿐이고 돌파한다면 아직 일본식 장기하락추세가 오지 않는것입니다.

현재 두가지 의견이 대두해 있습니다. 첫째는 2011년에 경제활동인구가 정점을 치고 주택구입연령대가 정점을 치므로 지금의 하락추세가 일본식 장기하락이라는 주장이고 둘째는 2015년이나 2016년에 생산활동인구가 정점을 치므로서 아직 일본식 장기하락세가 오지 않았고 마지막 불꽃놀이(최고점)가 남아 있다는 주장입니다.

물론 2016년이 지나도 계속 부동산 경기가 상승할것이란 주장도 있습니다.(개인적으로 이랬으면 좋겠습니다.)

2015년이나 2016년이 마지막 최고점이라는 데는 몇가지 근거가 있습니다.

첫째 지금이 일본식 장기하락기라면 매매가뿐만이 아니라 전세가도 같이 하락해야합니다. 물론 조금 더 전세가의 추이를 살펴 보아야겠지만 전세가가 하락할것으로는 보이지 않습니다. 만약 서울과 수도권의 전세가가 지속 하락한다면 일본식 장기하락추세로 가는것이 맞습니다.

전세가는 수요공급을 정확히 반영합니다. 투기세력이 붙을 가능성이 없습니다. 따라서 전세가가 지속 상승한다면 아직 실 부동산 수요가 살아 있다는 것입니다.

둘째 일본식 장기하락세라면 지방이고 수도권이고 모두 하락세를 보여야합니다. 하지만 현재 저평가 되어 있는 지방은 상승하고 고평가 되어 있는 서울과 수도권은 하락하고 있습니다. 따라서 지방의 매매가가 하락하지 않는한 일본식 장기하락세는 아닙니다.

세째 일본식 장기하락세라면 주식시장도 끊임없는 하락세를 보여야합니다. 일본이나 미국도 버블붕괴가 일어나자 부동산 시장뿐만이 아니고 주식시장도 동시에 급격히 하락하였습니다. 따라서 한국이 일본식 하락세에 있다면 박스권을 돌파하여 상승추세로 돌아서기는 힘듭니다.

네째 소득대비 통계로 보나 주택구매력지수등으로 보면 서울과 특히 강남이 버블이 가장 심합니다. 만약 일본식 장기하락세가 온것이라면 수도권이 아니라 서울 그중에서도 투자수요가 많은 강남이 가장 많이 하락해야 하는 것이 맞습니다. 하지만 현재의 상황으로 보면 강남보다는 오히려 수도권이 더 하락하였습니다. 따라서 지금은 일본식 하락추세는 아닙니다.

다섯째 한국은 2015년까지는 실질 경제성장율이 4-5%대에 이를것이고 2016년 이후는 2% 대로 급락할것으로 예측한 보도가 있었습니다. 만약 이것이 가능성이 높은 예측이라면 2015년까지 경제성장율이 높은데 부동산 가격이 하락한다고 주장하기에는 모순이 발생합니다. 부동산 시장도 경제성장율의 다른 표현이기 때문입니다.

여섯째 일본이나 미국은 생산활동인구(2016년)가 정점을 치고 하락하였습니다. 물론 일보 양보하여 경제활동인구나 주택구입연령(2011년)이 정점을 치고 하락하였다고 하여도 한국과는 다릅니다.

한국은 아직 2011년이 오지를 않았는데도 2007년부터 하락을 시작하였습니다. 따라서 경제활동인구나 주택구입연령에 따라 하락한다는 주장은 약간 설득력이 떨어집니다.

물론 한국은 2011년이 오지 않았지만 경제위기로 미리 일본식 하락세가 왔다고 주장할수도 있습니다. 하지만 일본과 미국의 판박이인 한국경제가 일본과 미국과는 다르게 선행하여 하락했다고는 주장하기가 쉽지 않습니다. 게다가 한국은 금융규제로 인해 미국이나 일본보다 버블이 심하다고 주장할수는 없습니다.

결론적으로 한국은 2010년 하반기나 2011년 상반기에 바닥을 칠것입니다. 또한 일본식 장기하락세가 아직 오지 않았으므로 2006년 하반기의 전고점을 돌파하여 신 고가를 기록할것입니다. 그때가 대략 2015년이나 2016년이 될것으로 예측합니다. 그때 최고점의 가격은 현재 실거래 바닥가격의 2-3배가 되지 않을까 추측합니다.

바닥이 오면 매수를 해야 하는것이 정답입니다.(정부에서 부양책을 발표하든 말든, 한은이 금리인상을 하든말든) 다만 실수요 무주택자나 갈아타기를 하실 분들만 적극 추천합니다. 이유는 예전에 충분히 설명드렸습니다.