국민은행시세 & 실거래가, 실제와 얼마나 맞나?

국민은행시세 & 실거래가, 실제와 얼마나 맞나?

주택가격지수는 주택시장의 가격변동을 알려주는 지표로써 개인은 물론이고 금융기관, 건설사, 정책연구･결정자에 이르기까지 주택가격의 변화 정도를 쉽게 파악할 수 있게 하고, 경제 상황 변화에 대처할 수 있는 근거자료를 제공하고 있다.

 

그 중 가장 널리 사용되는 주택가격지수는 국민은행연구소에서 매달 실시하는 ‘전국주택가격동향조사’에 따른 주택가격지수(2008년 12월=100)이며, 이는 부동산중개업소를 대상으로 한 시세조사방법을 사용하고 있다(1986년 1월부터 시행). 그러나 이러한 시세지수가 실제거래가격을 정확하게 반영하는가에 대해 논란이 있었고, 실제로 현장에서 체감하는 가격변동과 차이가 나는 경우가 많았다. 이러한 현실과의 차이로 인해 주택시장과 관련한 분석 및 정책결정 등에 오류가 발생할 가능성이 내재되어 있었던 것이다.

국토해양부는 위와 같은 오류를 보완하고자 ‘부동산 실거래가 신고제도’(2006.1.1시행)에 따라 실제 거래되어 신고 된 거래가격에 기반 한 ‘실거래가격지수’(2006년 1월=100)를 2009년 12월 24일부터 홈페이지를 통해 공개하기 시작했다.

 

이 두 개의 가격지수는 주택가격의 변동을 나타내는 주택가격지수라는 점에서 동일하지만 기초자료의 성격, 지수작성 방법, 지수의 의미 등이 다르므로 같은 지역의 같은 시점이라 할지라도 동일한 지수 값은 물론이고 동일한 변동률을 나타내기는 어려울 것이다. 그렇다면 이 두 개의 주택가격지수는 얼마만큼의 차이가 있을까?

 

 

국민은행 주택가격지수와 실거래가격 지수의 차이점은?

 

다음은 두 가지 주택가격지수 중 각각 수도권아파트 매매관련 지수를 같은 시점(2006년 1월=100)으로 통일하여 2006년 1월부터 2010년 5월까지 지수를 그래프로 나타낸 것이다.

 

<그림1> 수도권 아파트 가격지수 비교

 

유관상으로만 살펴보아도 두 가격지수의 변동 폭은 큰 차이점을 보인다. 국민은행에서 제공하는 주택가격지수에 비해 국토해양부의 실거래가격 지수의 변동 폭이 더 크다는 것을 알 수 있다(특히, 2008년 9월부터의 지수의 변동 폭이 더 크다). 그리고 두 가격지수의 차이 값을 살펴보면 2008년 3월 ~  2008년 8월, 2009년 8월 ~ 2009년 10월의 지수 값이 특히 큰 차이를 보이는 것을 알 수 있다.

 

<그림2> 수도권 아파트가격 지수값 차이 비교

 

같은 수도권 아파트매매가격을 대상으로 한 두 가격지수가 크게 차이 나는 이유는 무엇일까? 그 이유는 시세가격과는 달리 실거래가격에는 침체기와 회복기의 주택시장 특징이 크게 반영되기 때문이다. 즉, 국민은행의 주택가격지수는 부동산중개업소에 등록 되어 있는 주택가격시세에 따른 것이므로 우량매물과 비우량매물이 고루 포함되어 나타나기 때문이고, 국토해양부의 실거래가지수는 시장의 침체기, 회복기에 따라 실제로 거래된 급매물과 같은 비우량매물과 수익성 높은 재건축, 입지가 좋은 우량매물 등으로 편중되어 나타나기 때문인 것이다. 이러한 기초자료의 특성 때문에 실거래가지수의 변동 폭이 더 크게 나타나는 것이다. 실제로 실거래가지수의 변동 폭이 크게 나타났던 시점 즈음 주택시장 침체에 대한 우려가 높아졌고 정부는 8.21대책 등과 같은 주택시장 침체를 해결하기 위한 정책을 내놓았었다.

이러한 각 주택가격지수의 특징을 살펴보았을 때 장기적인 주택시장의 흐름을 파악하기 위해선 국민은행의 주택가격지수가, 단기적인 주택시장의 흐름을 파악하기 위해선 국토해양부의 실거래가지수가 적합하다고 판단된다.

 

 

강남 A아파트가격과 주택가격지수

 

소비자가 체감하는 주택가격은 바로 소비자가 실제로 살고 있는, 혹은 보유하고 있는 ‘우리집 집값’일 것이다. 그렇다면 실제로 소비자가 체감하는 주택가격을 가격지수들이 얼마나 대변하고 있을까? 강남의 A아파트의 동일한 평형의 매매가격변동을 그래프로 나타내면 다음과 같다(부동산114 자료).

 

<그림3> 강남 A아파트 매매가격과 주택가격지수 비교

 

위의 그래프를 살펴보면 주택가격지수들은 하향세를 나타내고 있어도 A아파트의 가격은 상승세를 나타내는 시점도 있고, 반대로 주택가격지수가 상승세를 나타내고 있어도 A아파트의 가격은 하향세를 나타내는 시점도 있다. 또한, 상승 혹은 하향세가 주택가격지수와 비슷할 지라도 그 값은 차이가 있다.

그리고 강남 A아파트의 매매가격과 강남 A아파트와 같은 지역의 국민은행 주택가격지수, 국토해양부의 실거래가격 지수값과 비교해 보면 다음과 같다.

 

<그림4> 국민은행 주택가격지수와의 지수값 비교

 

 

<그림5> 국토해양부 실거래가격지수와의 지수값 비교

 

비교결과 강남 A아파트의 가격은 두 주택가격지수와는 차이가 있는 것으로 나타났다. 그리고 시점에 따라 국민은행에서 제공하는 주택가격지수와의 차이보다 국토해양부의 실거래가격 지수와의 차이가 더 크거나 혹은 더 작다는 것을 알 수 있다. 결국 주택가격지수가 개개인의 주택값을 정확하게 대변하고 있다고 보기는 어려운 것이다.

 

 

결 론

 

국민은행의 주택가격지수나 국토해양부의 실거래가격지수는 주택가격의 흐름을 보여주는 지수이고 각 지수마다 나타내는 의미는 다르다. 소비자들은 각종 뉴스나 신문 등의 언론매체에서 주택가격지수를 이용한 주택가격관련 기사를 접할 때, 혹은 주택을 구입하려 할 때 이러한 주택가격지수의 특성을 염두해 두어야한다.

주택가격지수는 주택시장의 포괄적인 흐름을 나타내는 것이지, 주택가격지수가 각각의 주택가격을 정확하게 대변한다는 오해가 없어야 한다는 것이다. 결국 소비자가 살고 있는 지역, 혹은 구입하려던 주택의 해당지역의 주택가격지수가 오르거나 떨어졌다 해도, 그리 기뻐할 일도, 그리 안타까워할 일도 아니라는 것이다.

다만 전반적인 주택시장의 흐름을 알아보고자 할 때는 그 특성에 따라 시세가격지수, 혹은 실거래가격지수를 이용하면 편리하고, 주택 구입이 목적이라면 주택가격지수 보다는 각 물건별 가격동향 파악이 도움이 될 것이다.