‘아파트형 공장’의 두 얼굴

서울 아파트형 공장 임대수익률 하락세…경매시장에선 인기 ‘활활’

초저금리 시대를 맞아 아파트형 공장이 수익형 부동산의 틈새 투자처로 각광받았지만, 최근 공급 증가와 양호한 부지 확보난 등이 맞물려 매매·임대시장 모두 기를 펴지 못하고 있다.

21일 부동산업계 등에 따르면 아파트형 공장은 3층 이상 집합건축물 안에 공간을 분리해 6개 이상의 공장이 입주할 수 있도록 한 건축물로, 법정 용어는 ‘지식산업센터’다. 특히 2007년 이후 주택전문 건설사들이 주택사업 대안으로 대거 참여하면서 서울지역에 아파트형 공장 공급 붐이 일기도 했다.

아파트형 공장은 최근 공급이 포화상태에 이르렀다는 분석이 나오고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울지역 아파트형 공장의 평균 매매가는 정체 상태다. 올 1분기 평균 3.3㎡당 549만5670원 안팎을 기록, 2009년 대비 4%p 정도 오르는데 그쳤다.

그럼에도 3.3㎡당 최고 1000만원을 호가하는 등 분양가는 강세다. 공장 이미지를 탈피하기 위해 타워형 등 다양한 디자인을 도입하면서 외관 등에 신경을 쓰다 보니 분양가가 다소 높게 책정되고 있다는 지적이 일고 있다.

당초 아파트형 공장은 벤처 및 중소기업들에 공급할 목적으로 보급돼 각종 세제 혜택 등이 있어 일정 기간 전매나 임대가 불가능했다. 하지만 2011년부터 매매와 임대를 4년으로 제한했던 관련 법안 개정으로 법인뿐 아니라 일반 투자자도 임대상품으로 관심을 보이고 있다.

그렇지만 최근 아파트형 공장의 임대수익률은 하락세를 나타내고 있다. 부동산114에 따르면 서울지역 아파트형 공장의 평균 임대수익률은 2008년 0.0785%에서 지난해 0.0731%로 뒷걸음질쳤다. 올해 1분기엔 0.0730%를 보이며 사실상 제자리걸음했다. 공급과잉에다 고분양가, 판교 등 경쟁지역의 부각이 맞물리면서 임차인을 구하기가 갈수록 어려워지고 있다.

지역별로 가산·구로디지털단지 역세권 인근의 입지가 좋은 부지 개발이 거의 마무리되면서 입지 경쟁력을 확보한 신규 공급이 주춤한 상태다.

강서·영등포 권역의 경우 가격 경쟁력이 열세를 보이면서 수요 확보에 어려움을 겪다가 최근 강남권 소기업 유입으로 다소 활기를 띠고 있다. 성동권 아파트형 공장 시장은 다른 서남권 대비 강남 인접성 등 입지 경쟁력을 갖췄지만, 높은 분양가 때문에 여의치 않은 상황이다.

전문가들은 아파트형 공장 투자시 가장 중요한 건 가격과 입지라고 입을 모은다. 부동산114 관계자는 “아파트형 공장의 투자 대상을 고를 땐 분양가.매매가 등을 꼼꼼히 비교해 너무 비싼 곳은 피하는 게 바람직하다”고 조언했다. 

반면 아파트형 공장이 경매시장에선 비교적 선전하고 있는 것으로 나타났다.

경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난 4월 전국 경매시장에서 주요 상품별 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)을 집계한 결과, 아파트형 공장이 81.41%를 기록해 79.87%의 아파트를 제치고 1위를 차지했다. 이어 ▲연립·다세대주택 73.34% ▲단독·다가구주택 73.38% ▲업무시설 69.59% 등의 순으로 높았다.

수도권으로 지역을 좁혀 보면 낙찰가율이 아파트형 공장은 82.98%, 아파트는 78.25%로 격차가 더 벌어졌다. 특히 서울 지역의 경우 아파트형 공장이 85.85%에 달해 78.21%의 아파트를 7.64%포인트 차로 앞질렀다.

최고 인기 지역은 아파트형 공장이 밀집된 구로.가산디지털단지 일대다. 가산디지털단지가 위치한 금천구내 아파트형 공장의 지난 4월 낙찰가율은 평균 94.18%에 달했고, 구로구 아파트형 공장도 87.94%의 높은 가격을 형성했다.

경기 부천시 원미구 일대도 감정가를 웃도는 고가 낙찰 사례가 잇따르고 있다. 대표적으로 지난 4월 9일 춘의동 202 춘의테크노파크 2차 6층 609호는 첫 입찰에 5명이 경합을 벌인 끝에 감정가(2억4000만원) 보다 높은 2억5786만원에 팔렸다.

낙찰가율이 107.44%를 기록한 셈이다. 이곳은 지하철 7호선 춘의역과 가깝고, 인근 원미 재정비촉진지구가 개발 중이어서 호재로 작용한 것으로 보인다.

이와 관련, 정대홍 부동산태인 팀장은 “아파트형 공장 경매에 참여하려면 주변 상권과의 시너지, 인근 낙찰사례, 주변 부동산 시세, 공시지가 등을 꼼꼼히 따져보고 주거래 은행과 상의해서 사전에 인수자금 조달 계획을 잘 세워야 한다”고 설명했다.

김현주 기자 hjk@segye.com