'日의 교훈' 집값 안정화 방안 찾자

'日의 교훈' 집값 안정화 방안 찾자

최근 부동산시장의 흐름이 심상치 않다. 대부분 개인자산이 부동산에 투입되다보니 집값이 너무 올라도, 너무 떨어져도 문제다. 2006년 최고점을 찍은 집값은 수년째 하락세를 지속하고 있다. 기존 집이 팔리지 않아 새 집에 못들어갈 정도로 거래공백도 심각하다. 집값 하락은 평생을 모아 집 1채 장만한 중산층에게 가장 큰 타격을 준다. 분당·일산 등에서 집값이 대출금보다 더 떨어지는 '깡통(언더워터) 아파트'까지 나왔다. 이는 자칫 소비경색으로 이어져 경기침체의 요인이 될 것이란 우려도 낳고 있다. 머니투데이는 경제·사회구조가 비슷한 일본 부동산시장을 통해 우리 부동산시장의 현 주소와 미래, 정책방향 등을 투영하고자 4회에 걸쳐 특별기획 시리즈를 게재한다.

[[르포-日부동산을 다시본다<4-끝>]전문가 의견]

국내 부동산 시장이 내림세를 지속하면서 일본과 같은 장기 침체기에 접어들었다는 전망이 쏟아지고 있다. 한국과 일본의 경제·사회 구조가 비슷한데다 우리 부동산 시장의 현 상황이 20년전 '부동산 불패신화'로 의기양양했던 일본의 버블 붕괴 과정을 꼭 닮았다는 것이다.

더욱이 IBK경제연구소, 현대경제연구소, 산은경제연구소, 하나금융경영연구소, 노무라증권 등이 한국의 집값이 일본과 같은 버블 붕괴 가능성이 있다는 보고서를 잇따라 내놓고 있다.

◇한-일 부동산 시장, 닮은 점과 다른 점은=한국과 일본의 부동산 시장을 비교해 보면 버블 형성 원인과 확산·붕괴 과정, 정부의 버블 억제책, 주택수요 구조 등 비슷한 부분이 많은 것은 부인할 수 없다. 하지만 버블 수준, 주택 소유 인식, 주택담보대출 건전성 등 전혀 다른 부분도 있다. 한국의 부동산 시장이 일본과 같은 궤도를 그릴 지 여부를 놓고 전문가들의 의견이 엇갈리는 것도 이 때문이다.

손은경 하나금융경영연구소 선임연구원은 "일본과 한국의 인구 감소 및 주택 구매층 구조 추이는 시사하는 바가 크다"며 "다른 선진국에 비해 일본과 한국의 고령화 속도가 빠른 점, 주택 수요자들의 도심회귀 현상 등에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

하지만 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 "우리나라는 미국, 일본 등 선진국에 비해 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 강도가 강한데다 2000년대 중반까지 집값 상승률이 훨씬 낮다"며 "집값 하락세가 이어지는 것은 주택수요 감소보다는 일시적인 공급 증가 충격에 따른 것으로 일본과 같은 장기 침체 국면을 맞지는 않을 것"이라고 내다봤다.

◇일본 부동산 정책이 주는 교훈은=전문가들은 부동산 가격 전망에 차이가 있어도 일본 부동산시장 붕괴 경험을 통해 배워야 할 점 등을 살펴야 한다고 입을 모은다.

특히 보금자리주택 공급 조절이 필요하다는 의견이 많다. 일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체로 수요가 움츠러들면서 미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다.

일본부동산경제연구소 후쿠다 아키오 조사부장은 "일본은 주택 수요를 감안하지 않은 공급 정책이 실패했음을 알았지만 되돌리지 못해 부동산 경기 장기 불황을 초래했다"며 "한국도 대규모 주택 물량 공급보다는 구체적인 주택수요 파악, 공급 유형 다양화 등을 모색해야 한다"고 충고했다.

메리츠증권 부동산연구소 황규완 선임연구원도 "맞벌이부부가 늘고 있는데다 도심에서 태어나고 자란 젊은층이 주택 구매층으로 합류하면서 도심 회귀 현상이 심화되고 있다"며 "도심과 거리가 먼 2기 신도시 개발이나 대중교통 여건이 좋지 않은 지역에 보금자리를 공급하는 방안은 재검토하는 것이 바람직하다"고 지적했다.

자산유동화법, 도시재생특별법 등 유연한 부동산 정책을 도입해 롯본기힐스, 미드타운 등 민간의 도심 재개발을 비롯해 투자를 이끌어낸 것은 배워야 할 점으로 꼽혔다.

미래에셋 부동산연구소 이상영 소장은 "우리가 일본의 전철을 밟는다는 전제가 없더라도 지금처럼 불안한 시점에는 선진 시장의 상황을 되짚어 우리가 나아가야 할 방향을 재점검할 필요가 있다"며 "특히 수도권 외곽의 그린벨트를 무작정 풀기보다는 주택수요의 도심회귀 추세에 대비해 콤팩트 도시개발을 활성화할 수 있는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.

집값 하락에 대한 정책 대응 방식에 대해선 전문가들의 의견이 엇갈리기도 한다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "일본과 같은 주택 시장 경착륙은 경제 전반에 충격을 줄 수밖에 없다"며 "일본처럼 급격히 붕괴되지 않고 단계적으로 주택 시장의 거품이 빠지면서 안정될 수 있는 방안을 찾는 것이 시급하다"고 말했다.

반면 김광수경제연구소 김광수 소장은 "일본이 장기 불황에 빠진 것은 부동산값을 연착륙시킨다는 명분아래 부실기업과 금융기관의 부실채권을 과감하게 구조조정하지 않았기 때문"이라며 "버블의 형성은 물론 붕괴도 급격히 이뤄지는 특성을 지닌 만큼 별도의 정책 개입 없이 자산시장의 가격 조절 메커니즘에 따라 스스로 붕괴되도록 해야 한다"고 주장했다.