도심 소형아파트가 매력적인 이유

서울 및 수도권 일부 지역의 소형 아파트가 매수 영역에 진입한 것으로 보입니다.

 

올 들어 전세 가격이 꾸준히 상승하자 일부 실수요자를 중심으로 전세에서 매매로 전환하는 움직임을 보이고 있습니다. 실제로 최근 공개된 아파트 실거래가 확인 사이트에는 소형 평형 거래가 눈에 띄게 늘었습니다.

 

소형 아파트가 과연 매수 가능한 권역에 들어 왔는지 살펴 보겠습니다.

강북 도심권중 하나인 마포 귀빈로 일대와 강남 핵심권중 하나인 삼성동 일대의 소형 평형 아파트와 인근 오피스텔 가격을 비교 분석하겠습니다. 마포 소형평형 아파트는 신공덕 1차, 대흥 태영, 창전 해모로 등이며 강남권역은 롯데 한솔 중앙하이츠 등입니다. 인터넷 시세를 참고했으니 다소 오차가 있을 수 있습니다. 

 

위에서 보듯 귀빈로 일대 오피스텔과 아파트간의 월,전세 및 매매 가격 이격도는 좁아 졌습습니다. 강남 핵심권의 오피스텔과 아파트간의 이격도는 강북 도심권역에 비해 아직 다소 벌어져 있습니다.

 

오피스텔 20평대는 실제 면적 10평 내외로 방1개, 주방 및 거실로 구성됐거나 침실과 거실을 함께 쓰는 이른바 스튜디오 형이 많습니다. 아파트 20평형대는 서비스 면적을 포함할 경우 실제 사용면적은 오피스텔의 두 배 가량인 20평 정도로 방3개, 거실 및 주방으로 이뤄져 있습니다.

 

아파트는 주거 안정성, 자산 보전 측면에서 오피스텔에 비해 우위에 있습니다. 오피스텔은 거주 편의성이 강점이며 투자 수익률 측면에서 아파트에 앞선다고 일반적으로 알려져 있습니다. 만혼 독신 등의 이유로 1인 가구가 증가한다 해도 오피스텔 거주자의 형편이 나아지거나 성혼을 통해 가족이 늘어날 경우 이 수요는 결국 아파트 20평형대로 이동한다고 보는 게 정설입니다.

 

이 같은 측면으로 미뤄보면 현재 도심 오피스텔이 다소 고평가 됐거나 도심 소형 아파트가 저평가 국면으로 진입하고 있다고 보는 게 타당할 것입니다. 이는 비단 도심 소형평형만 아니라 최근 매매가와 전세가의 격차가 줄어들고 있는 일부 수도권 소형 평형에도 해당됩니다. 가격의 하방 경직성, 다시 말해 안정성 측면에서 도심 소형 평형이 수도권 외곽에 비해 다소 우위에 있다고 볼 수 있습니다.

 

20평형대 소형 아파트는 아파트 가격이 정점으로 치닫던 2006년 여름까지도 당시 유행처럼 퍼지던 중대형 평형 선호 현상에 밀려 매매가가 형편없었습니다. 마포 25평 아파트는 당시 전세가가 1억6천-2억2천만원, 매매가는 2.2억-3.5억대로 매매가 대비 전세가율이 70%를 넘기도 했습니다. 강남권은 이와 달리 학군열풍으로 인해 매매가 대비 전세가율이 강북 도심권역에 비해 낮은 편이었습니다.

 

최근의 전세가 상승으로 인해 도심 소형평형 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 재차 60%를 넘기고 있습니다. 소형평형이기 때문에 전세가의 상승액도 다른 평형에 비해 상대적으로 많지 않습니다. 수요도 탄탄하고 앞으로 주변 환경이 좋아질 가능성도 많습니다. 따라서 도심 소형 평형 실수요자들은 매수를 저울질 할 필요가 있어 보입니다.

 

일부에서 전세가의 상승이 매매가 상승으로 이어지지 않는다고 반론을 펴기도 합니다. 하지만 현재의 환율이나 금리 상황에서 앞으로 1-2년 동안 큰 변화는 없을 것으로 보이며 일각에서는 오히려 화폐가치 하락을 반기고 있다고 일부 언론은 지적하고 있습니다. 

 

최근의 오피스텔 인기에 힘입어 주요 건설사들이 도심 및 강남 핵심 지역에 조만간 오피스텔을 공급한다고 합니다.

오피스텔 매입 희망자들은 언론에서 보도한대로 1인 가구 수가 폭증할 것인 지, 부동산 인기 상품에 변화가 오지 않을 지, 오피스텔의 자산 가치가 지금처럼 유지될지 따져봐야 합니다. 부동산이든 주식이든 언론에서 인기라고 할 때는 항상 주의할 필요가 있습니다.

 

현재 전세가 상승 원인은 실수요자 및 잠재 수요자의 매매 기피 및 임차 선호, 전세 대출의 활성화, 실질 수요자의 구매여력 감소 등이 꼽히고 있으나 다른 원인도 있습니다. 인플레로 인한 화폐가치 하락에 따른 부담을 유주택자들이 세입자에 떠넘기고 있는 것입니다. 환율이 하락(원화가치 상승)하거나 금리가 대폭 오를 경우 전세가 상승은 이뤄질 수 없습니다. 하지만 한국 경제는 이 방향으로 가기를 원하지 않는 듯 보입니다.

 

투자 자산으로서의 아파트 기피 심리도 한 원인입니다. 거주는 아파트에 하기를 원하면서도 투자는 단독 주택을 꼽는 사람이 늘고 있습니다. 필자가 대중적 글쓰기를 하던 2005-7년 아파트 가격이 하루가 다르게 치솟자 형편이 넉넉지 않은 분들에게 도심 땅을 산다는 개념으로 단독주택을 사라고 권유했습니다. 그 당시 종로 중구 마포 성동구 등의 요지에 1-2억원으로 전세를 안고 20-30평형 단독 주택 매수가 가능했습니다. 아파트 가격이 꾸준히 하락해온 지난 3-4년 동안 단독주택 가격은 보통 두 세배 상승했고 10년 전에 비해서는 적게는 서너 배 많게는 열 배 뛴 곳도 있습니다. 이제는 단독주택에 거품이 생기고 있는 지 자문해 볼 때입니다.

 

원룸 신축을 비롯해 임대 사업을 원하는 분들은 현재의 단독주택 시세로 매입해서 수익률 유지와 자산가치 보전이 가능한 지 따져 보시기 바랍니다. 지난 1980년대 후반 단독주택을 허물어 다세대를 지은 곳이 지금 어떤 모습이며 가격이 유지되고 있는지 새겨 볼 필요가 있습니다.

 

수도권 지자체나 건설업계에서 1인 가구 증가와 멸실로 인한 이주 수요로 인해 오피스텔이나 원룸의 공급이 부족하다고 하고 있고 언론도 이에 동조하고 있습니다. 눈에 보이는 사실과 진실은 다릅니다. 지난 2004년 서울시 관계자가 실토했듯 오피스텔 다가구 등을 포함한 주택 보급률은 2004년 이미 105% 내외에 도달했고 현재 대략 120%에 육박하고 있습니다.

 

지금 같은 천편일률적인 아파트 개발이 줄고 조만간 다른 형태의 주거 문화가 싹틀지 모르나 현재로서는 여러 부동산 상품 중 도심 소형 아파트가 실거주나 투자 대상으로 가장 매력적입니다.

 

거품시대에 인기지역 위주의 중대형이 시장을 이끌었다면 지금 같은 불확실성 시대에서는 물리더라도 적게 물리는 곳으로 가는 게 맞다고 봅니다.

 

모든 판단은 여러분 몫입니다.