토지별도등기의 선순위 임차인

"토지별도 등기있음"이란 대지권의 목적인 전체 토지의 등기부가 깨끗하지 않은 상태를 말한다. 빌라(아파트)를 신축하여 원래 토지가 대지권의 목적인 토지로 바뀌었는데 근저당이 깨끗하게 정리되지 않으므로 집합건물의 대지권란에 "토지별도 등기있음."이라고 표기한다. 이후 빌라가 경매진행되어 낙찰되면 낙찰가에서 대지권에 해당하는 배당금을 받고 낙찰된 빌라의 "토지별도등기 있음"을 해제하는데, 그 표시를 토지등기부에 '근저당권의 일부 지분포기'라고 한다.

 

토지별도등기는 근저당에 관한 건이 90%이상이다. 토지 전체 근저당권에 관한 것이면 입찰에 참여해도 무방하다.

 

예전에는 토지에 근저당이 설정된 토지별도등기가 있는 물건은 해결방법이 없어서 경매진행이 어려웠지만 토지 근저당권자를 배당에 참여시키면서 그 해결방안을 찾을 수 있었다.

 

대항력이 있는 선순위임차인이 있을 경우, 토지의 감정가격만큼의 비율로 토지근저당권자가 먼저 배당을 받아가니 이때는 선순위 임차인이 배당받지 못한 인수금액이 있는지 꼼꼼히 따져보아야 한다. 즉 일반적으로 배당을 생각하면 경매비용 다음에 소액 최우선변제금 그리고 확정일자부 임차인, 순위배당으로 예상하지만 토지별도등기가 있는 물건에서는 토지에 먼저 근저당이 설정되어 있기 때문에 토지의 근저당권자가 가장 먼저 배당을 받는다.

 

토지별도등기가 있는 물건에 대항력 있는 선순위임차인이 있고 확정일자도 빠르면서 배당요구를 했다면 일반적인 배당을 생각하여 인수금액이 없는 것올 판단하면 안 된다.