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&&& 목동신시가지아파트4단지(44평형)경매[서울특별시 양천구 목동 904 목동신시가지아파트경매/매매/급매/시세/임대/전세/월세/투자/매물]-01/16일
재건축 연한 단축 수혜 아파트는…목동·상계주공 10년 빨라질 수도
(위)재건축 연한 완화에 따라 목동 신시가지 단지가 재건축 수혜 아파트로 주목받고 있다. (아래)서울 상계동 부동산 중개업소에 재건축 연한 완화와 관련된 문의가 늘고 있다.
이르면 내년 9월부터 재건축 연한을 채우지 못한 아파트라도 중대한 결함이 있으면 사업 추진이 가능해진다. 지난 11월 23일 재건축 연한 완화를 골자로 한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 국회 본회의를 통과한 덕분이다. 이에 따라 극심한 침체를 겪고 있는 재건축 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지 주목된다.
개정안에 따르면 재건축 연한(20~40년)이 도래하지 않았더라도 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 가운데 중대한 기능적·구조적 결함이 있을 경우 안전진단 등을 통해 재건축할 수 있게 됐다. 현행 도정법에는 안전진단에서 ‘D등급’ 이하 판정을 받으면 재건축이 허용된다.
20년 이하 재건축 추진 단지는 주민의 10분의 1 동의를 받아 지방자치단체장에게 재건축 안전진단을 요청해야 하며, 이 진단을 통과하면 재건축이 가능하다. 안전진단 허용 여부의 기준이 되는 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공의 구체적인 범위를 시행령에 정할 예정이다. 내진설계는 1988년 6층 이상, 1만m² 이상으로 짓는 주택단지부터 의무적으로 적용했기 때문에 준공연도 기준 1991년 이전에 지어진 아파트 단지는 대부분 대상이 될 것으로 보인다.
업계는 이번 개정안이 재건축 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 안전 결함만 입증되면 조기에 재건축 사업을 추진할 수 있어서다.
재건축이 앞당겨지면서 수혜가 예상되는 수도권 아파트는 모두 61만1012가구에 이른다. 서울이 29만5068가구로 거의 절반에 육박하고 경기도가 18만8504가구, 인천이 12만7440가구로 각각 조사됐다.
수도권 아파트 61만1012가구 수혜
개정안에 따르면 재건축 연한(20~40년)이 도래하지 않았더라도 내진 성능이 확보되지 않은 건축물 가운데 중대한 기능적·구조적 결함이 있을 경우 안전진단 등을 통해 재건축할 수 있게 됐다. 현행 도정법에는 안전진단에서 ‘D등급’ 이하 판정을 받으면 재건축이 허용된다.
20년 이하 재건축 추진 단지는 주민의 10분의 1 동의를 받아 지방자치단체장에게 재건축 안전진단을 요청해야 하며, 이 진단을 통과하면 재건축이 가능하다. 안전진단 허용 여부의 기준이 되는 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공의 구체적인 범위를 시행령에 정할 예정이다. 내진설계는 1988년 6층 이상, 1만m² 이상으로 짓는 주택단지부터 의무적으로 적용했기 때문에 준공연도 기준 1991년 이전에 지어진 아파트 단지는 대부분 대상이 될 것으로 보인다.
업계는 이번 개정안이 재건축 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 안전 결함만 입증되면 조기에 재건축 사업을 추진할 수 있어서다.
재건축이 앞당겨지면서 수혜가 예상되는 수도권 아파트는 모두 61만1012가구에 이른다. 서울이 29만5068가구로 거의 절반에 육박하고 경기도가 18만8504가구, 인천이 12만7440가구로 각각 조사됐다.
수도권 아파트 61만1012가구 수혜
서울에서는 상계동 주공 1~16단지가 있는 노원구가 6만9513가구로 가장 많다. 목동 신시가지 단지의 소재지인 양천구가 3만1198가구로 뒤를 잇는다. 도봉구(2만8855가구)와 송파구(2만6211가구)에도 해당 아파트가 많다.
이 중 기대감이 가장 큰 곳은 목동이다. 지난 1985~1988년 입주를 시작한 목동 일대 아파트 단지 2만6000여가구가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 전망된다. 목동 일대 단지들의 재건축 연한은 1단지가 2013년, 2~6단지는 2016년부터 시작된다. 7~14단지는 2022년부터 가능하다. 따라서 이번 개정안으로 최대 10년이나 앞당겨지게 됐다. 실제 목동 단지들 용적률은 거의 140% 이하로 조성돼 일반 아파트 단지 250%와는 크게 차이가 나며 건폐율도 14%가량으로 일반 아파트의 20%대와는 다르다.
목동, 재건축 부담금이 변수
이 중 기대감이 가장 큰 곳은 목동이다. 지난 1985~1988년 입주를 시작한 목동 일대 아파트 단지 2만6000여가구가 가장 큰 혜택을 볼 것으로 전망된다. 목동 일대 단지들의 재건축 연한은 1단지가 2013년, 2~6단지는 2016년부터 시작된다. 7~14단지는 2022년부터 가능하다. 따라서 이번 개정안으로 최대 10년이나 앞당겨지게 됐다. 실제 목동 단지들 용적률은 거의 140% 이하로 조성돼 일반 아파트 단지 250%와는 크게 차이가 나며 건폐율도 14%가량으로 일반 아파트의 20%대와는 다르다.
목동, 재건축 부담금이 변수
다만 목동 신시가지 단지는 재건축보다는 사업성이 있는 리모델링을 추진해왔기 때문에 재건축 부담금이 얼마나 나올지 모르는 상태다. 따라서 무턱대고 재건축으로 갈아탈 수 없는 노릇이다. 또 절차상으로는 안전에 중대한 결함이 발견돼야 하는데, 목동 신시가지 단지는 워낙 튼튼하게 지어졌기 때문에 해당되지 않을 수 있다. 중대한 결함이 있다 해도 복잡한 재건축 사업 절차를 하나씩 밟아야 하기 때문에 당장 시행되기까지는 시간이 오래 걸릴 수 있다.
노원구 상계 주공아파트도 재건축에 대한 관심이 높다. 상계 주공은 1987년 준공된 2단지와 5단지를 빼고는 10년 뒤인 2022년 이후 재건축 연한이 돌아온다. 하지만 안전진단 결과에 따라 재건축 사업을 10년 정도 앞당길 수 있다. 일찌감치 안전 문제가 불거진 8단지는 상계 주공 가운데 유일하게 재건축을 조기 추진하고 있지만, 용적률 문제로 사업성을 확보하기 어려운 것으로 알려졌다.
이 밖에 강남구 압구정동 신현대, 서초구 반포동 미도1차, 송파구 방이동 올림픽선수촌 등도 대상에 포함되는 주요 단지들이다. 수도권에서는 광명과 안산 주공아파트 등이 포함된다.
이번 개정안으로 재건축 시장이 활성화될지는 미지수다. 재건축을 하더라도 안전진단이라는 ‘안전판’이 있는 데다 ‘중대한 기능적 결함’의 범위를 어떻게 정할지에 따라 재건축 시장에 미치는 영향이 달라지기 때문이다.
또 재건축 침체의 골이 워낙 깊기 때문에 이번 개정안으로 재건축 가능성이 열렸다고 해서 당장 재건축 추진이 활발해지거나 향후 가능성만으로 현재 시세에 재건축 프리미엄이 붙을 가능성은 적다. 재건축 연한을 채운 아파트조차 불경기로 사업이 제자리를 맴도는 실정이다.
최근 재건축 시장에는 초과이익환수제 유예뿐 아니라 지난 11월 7일 개포주공1단지 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회를 통과하는 호재도 있었다.
그러나 여전히 하락세를 면치 못하고 있다. 재건축의 상징 격인 강남구 대치동 은마아파트 역시 2010년 안전진단을 통과했지만 최근 7억7000만원까지 떨어졌다.
내년에도 ‘재건축의 봄’은 오기 어려울 것으로 전망된다. 재건축 시장의 펀더멘털이 약화될 대로 약화됐기 때문이다. 대내외 경기 침체가 언제 멈출지 모른다는 점이 재건축 활황을 기대하기 어렵게 만드는 첫 번째 요인이다. 글로벌 경기 불안이 해소되지 않는 데다 각종 경제연구소에서도 내년 국내 경제성장률이 둔화될 것이라 전망하고 있다. 서울시의 소형 주택 확대 방침은 역시 하락요인으로 작용한다.
다만 전용 60㎡ 이하 소형 주택 30% 확보라는 무언의 가이드라인이 형성된 만큼 사업 승인은 과거보다 신속해질 가능성이 높아졌다.
부동산 침체로 조합원 간 갈등이 심해지고 시공사와 분쟁이 빈발해진 것 또한 악재다. 사업성이 낮아지면서 대형 건설업체들도 재건축 등 도시정비 사업에서 속속 발을 빼고 있기도 하다.
재건축 사업성 낮아져 분위기 잠잠
재건축 시장과 직접적인 관련이 있는 부분인 ‘민간택지 분양가 상한제’ 폐지는 야당이 극심하게 반대하고 있는 만큼 당분간 쉽지 않아 보인다.
더불어 글로벌 경기 침체가 오래가고 지금처럼 가격 상승에 대한 기대가 낮다면 재건축 사업기간이 길어질 수 있다는 점도 감안해야 한다. 따라서 경기 회복이 전제되지 않는다면 재건축 시장의 거래 활성화와 가격 반등에는 한계가 있을 수밖에 없다.
노원구 상계 주공아파트도 재건축에 대한 관심이 높다. 상계 주공은 1987년 준공된 2단지와 5단지를 빼고는 10년 뒤인 2022년 이후 재건축 연한이 돌아온다. 하지만 안전진단 결과에 따라 재건축 사업을 10년 정도 앞당길 수 있다. 일찌감치 안전 문제가 불거진 8단지는 상계 주공 가운데 유일하게 재건축을 조기 추진하고 있지만, 용적률 문제로 사업성을 확보하기 어려운 것으로 알려졌다.
이 밖에 강남구 압구정동 신현대, 서초구 반포동 미도1차, 송파구 방이동 올림픽선수촌 등도 대상에 포함되는 주요 단지들이다. 수도권에서는 광명과 안산 주공아파트 등이 포함된다.
이번 개정안으로 재건축 시장이 활성화될지는 미지수다. 재건축을 하더라도 안전진단이라는 ‘안전판’이 있는 데다 ‘중대한 기능적 결함’의 범위를 어떻게 정할지에 따라 재건축 시장에 미치는 영향이 달라지기 때문이다.
또 재건축 침체의 골이 워낙 깊기 때문에 이번 개정안으로 재건축 가능성이 열렸다고 해서 당장 재건축 추진이 활발해지거나 향후 가능성만으로 현재 시세에 재건축 프리미엄이 붙을 가능성은 적다. 재건축 연한을 채운 아파트조차 불경기로 사업이 제자리를 맴도는 실정이다.
최근 재건축 시장에는 초과이익환수제 유예뿐 아니라 지난 11월 7일 개포주공1단지 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회를 통과하는 호재도 있었다.
그러나 여전히 하락세를 면치 못하고 있다. 재건축의 상징 격인 강남구 대치동 은마아파트 역시 2010년 안전진단을 통과했지만 최근 7억7000만원까지 떨어졌다.
내년에도 ‘재건축의 봄’은 오기 어려울 것으로 전망된다. 재건축 시장의 펀더멘털이 약화될 대로 약화됐기 때문이다. 대내외 경기 침체가 언제 멈출지 모른다는 점이 재건축 활황을 기대하기 어렵게 만드는 첫 번째 요인이다. 글로벌 경기 불안이 해소되지 않는 데다 각종 경제연구소에서도 내년 국내 경제성장률이 둔화될 것이라 전망하고 있다. 서울시의 소형 주택 확대 방침은 역시 하락요인으로 작용한다.
다만 전용 60㎡ 이하 소형 주택 30% 확보라는 무언의 가이드라인이 형성된 만큼 사업 승인은 과거보다 신속해질 가능성이 높아졌다.
부동산 침체로 조합원 간 갈등이 심해지고 시공사와 분쟁이 빈발해진 것 또한 악재다. 사업성이 낮아지면서 대형 건설업체들도 재건축 등 도시정비 사업에서 속속 발을 빼고 있기도 하다.
재건축 사업성 낮아져 분위기 잠잠
재건축 시장과 직접적인 관련이 있는 부분인 ‘민간택지 분양가 상한제’ 폐지는 야당이 극심하게 반대하고 있는 만큼 당분간 쉽지 않아 보인다.
더불어 글로벌 경기 침체가 오래가고 지금처럼 가격 상승에 대한 기대가 낮다면 재건축 사업기간이 길어질 수 있다는 점도 감안해야 한다. 따라서 경기 회복이 전제되지 않는다면 재건축 시장의 거래 활성화와 가격 반등에는 한계가 있을 수밖에 없다.
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