내 돈 한푼 안드는 ‘공짜집’ 임대업 성행

싸게 경매받고 월세로 대출 이자 감당

경매 대출 DTI 규제 느슨..낙찰가 80~90% 가능해
이자보다 월세 높게 책정，차액·보증금 수익 거둬

#. 평소 부동산 투자에 관심이 많던 직장인 김모씨는 최근 서울 신촌의 시세 1억원짜리 원룸을 경매로 7000여만원에 낙찰받았다. 6000만원을 금융 대출로 해결하고 나머지 1000만원은 자기자본을 투자했다. 이후 보증금 2000만원에 월세 50만원의 조건으로 세입자를 구했다. A씨는 자기자본금 1000만원을 회수하고도 1000만원의 여윳돈을 남겼고 대출로 발생하는 이자 월 40여만원도 월세 수입으로 메울 수 있게 됐다. 결과적으로 A씨는 1000만원을 투자해 본인 명의의 원룸을 소유할 수 있게 됐고 덤으로 그의 통장에는 이자를 제외하고 매달 10만여원의 고정수입이 꼬박꼬박 들어오고 있다.

9일 부동산업계에 따르면 최근 저금리 시대에 힘입어 이른바 '공짜집' 임대업에 뛰어드는 사람들이 늘고 있다. 공짜집이란 전세가격 수준으로 집을 매입하거나 매입 시 발생하는 총 대출이자보다 월세가격이 높은 경우를 말하는 것으로, 주로 경매를 통해 많이 이뤄지고 있다. 공짜집 재테크는 최소한의 자기자본으로 내 집 마련을 할 수 있는 방법이지만 많은 시간 투자와 현장을 둘러보는 발품을 팔아야 가능하다. 또 입지, 권리 관계 등을 꼼꼼히 따져보지 않고 물건이 싸게 나왔다는 이유만으로 구입했다가는 자칫 낭패를 볼 수 있어 유의해야 한다. 

■경매 이용해야 유리

일반적으로 경매 물건은 1, 2차례 유찰된 경우 시세보다 30% 이상 저렴한 수준까지 떨어지기 때문에 구입 후 향후 시세차익을 기대할 수 있다는 장점이 있다. 경매를 통해 집을 싸게 구했다면 A씨의 경우처럼 매달 월급 통장같이 임대 수익을 얻는 방법이 있지만 전셋값을 낙찰가보다 높게 잡아 일시에 이익을 보는 경우도 있다. 입지가 좋은 물건은 낙찰 후 바로 되팔아 수천만원의 이익을 보기도 한다.

경매 대출은 일반 담보대출을 제한하는 정부의 금융규제에서도 비교적 자유롭다. 법원경매를 통해 낙찰받은 부동산에 대한 대출 제도인 경락잔금대출은 통상 낙찰가의 80%, 많게는 90%까지 대출받을 수 있어 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 느슨한 편이다. 대부분의 경락잔금대출은 저축은행이나 새마을금고, 보험사, 캐피털업체 등 제2금융권에서 이뤄지고 있다.

저금리 기조인 상황도 공짜집이 가능한 데 한몫했다. 계속되는 저금리와 부동산 경기 침체가 맞물리면서 수익형 부동산이 그동안 뜨거운 감자로 떠올랐고 정보가 빠른 사람들 중심으로 공짜집 투자가 성행하고 있다.

그러나 직접 경매에 참여해보면 시세보다 30% 이상 싼 물건을 얻기란 쉽지 않다. 경매 경험을 늘리면서 입찰 노하우를 쌓아야 싸고 좋은 물건을 선취할 수 있다. 또 세입자를 얻거나 시세 차익을 보면서 팔아야 수익을 얻을 수 있는 구조여서 실패하지 않으려면 낙찰 전 해당 물건을 답사하는 등 꼼꼼한 사전 조사도 반드시 필요하다.

■입지, 권리관계 등 따져봐야 

전문가들은 공짜집을 구하기에 앞서 조심해야 할 사항이 많다고 조언한다.

지지옥션 하유정 선임연구원은 "공짜집은 대학가나 주요 역세권 등 수요가 많은 곳에서는 수익을 올릴 수 있는 괜찮은 방법"이라면서도 "오피스텔 등 수익형 부동산 공급이 넘치는 상황에서 무턱대고 물건이 나왔다고 해서 낙찰받았다가는 세입자를 구할 수 없어 손해를 보기 쉽다"고 지적했다. 그는 "경매 물건을 고를 때도 임차인 관계 등을 잘 알아보고 전세권 설정 등이 인수되는지 등을 따져봐야 손해를 피할 수 있다"고 덧붙였다.

알투코리아 김태호 이사는 "일단 실질적인 '내 돈'이 안 들어가기 때문에 초기 부담이 적은 투자법"이라면서도 "경매에 나온 정도의 물건인 데다 수차례 유찰된 물건은 사실상 입지 등 위험 요인이 잠재한 경우가 많은 만큼 입찰 전 꼼꼼한 사전조사가 필요하다"고 말했다.