경매시장서 인기 높은 `돈되는 상가` 이렇게 잡아라

판교 지역 상가 ＜매경DB＞

지난 4월 서울동부지법 경매법정. 감정가 28억7000만원 상당의 광진구 능동 991㎡ 규모 근린상가가 시장에 나왔다. 규모가 있는 상가라 쉽게 입찰하기 어려운데도 10명이 몰린 끝에 감정가보다도 높은 29억3500만원에 팔렸다.

저금리 기조가 장기화하면서 경매 시장에서 대표적 수익형 부동산인 상가 인기가 점점 높아지고 있다. 매물이 부족하다 보니 계속해서 가격이 오르고 있는 것이다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 올해 상반기 전국 경매 시장에 나온 상가 물건은 총 1만3361건으로 조사를 시작한 2001년 이래 최저치다.

2009년 상반기 2만5951건이었던 상가 경매 물건은 2010년 2만3919건, 2011년 1만9769건, 작년 1만6664건으로 지속적으로 감소하는 추세다. 이렇다 보니 상반기 상가 낙찰가율은 61.5%에 달한다. 2003년 63.5% 이래 최고치다. 물건 자체가 적어 낙찰률도 26.3%로 2001년 이래 최고치를 기록했다.

경매 시장에서 상가 물건이 줄어드는 이유에 대해 전문가들은 불황에 갈 곳을 잃은 부동산 투자금이 상가로 몰렸기 때문이라고 분석한다.

장사가 잘돼서 상가 몸값이 오르기 때문이라기보다 대체재인 아파트와 오피스텔보다는 사정이 낫기 때문에 상가에 몰린다는 것이다.

시세차익을 남기기 어려운 아파트보다는 저금리 시대에 비교우위가 있는 상가를 투자자들은 택하게 마련. 아파트 전세로는 수익을 올리기 어렵고, 월세는 수익률이 높지만 세입자 잡기가 쉽지 않기 때문이다.

오피스텔은 최근 공급 과잉 논란에 시달리면서 서울 지역 수익률은 5%대에 머무르지만 상가는 지역별 편차가 큰 대신 목 좋은 곳은 10% 수익률을 올리는 곳도 있다.

게다가 급매로 나온 상가를 싼 가격에 잡으면 오피스텔에서는 기대하기 어려운 시세차익도 얻을 수 있다.

이렇게 상가 인기가 높아지면서 일반 시장에서 상가가 다 소화돼 경매 시장에선 갈수록 물건이 줄어들고 있는 상황이다.

경매 시장에서 점점 귀해지는 ’돈 되는 상가’를 잡기 위해선 어떤 점에 유념해야 할까.

우선은 관심이 가는 상가의 주변 점포 권리금을 들여다볼 필요가 있다. 권리금 수준이 높은 지역일수록 장사가 잘되기 때문에 세입자를 구하기 쉽고 만약의 경우 자신이 직접 창업을 하기도 좋다.

권리금 수준은 실제 개인 자영업자들 점포를 기준으로 파악하는 것이 좋다. 기업들은 임차를 최우선 목적으로 하는 경우가 많아 권리금이나 월세를 모두 주변 시세보다 높게 부르기 때문이다. 이런 경우 권리금에 거품이 끼기 쉽다.

상권의 유동인구량과 이동선 파악도 중요하다. 실제 점포의 매출에 가장 크게 작용하는 부분이기도 하다. 유동인구가 주로 움직이는 동선을 파악하고 그 동선상에 위치한 상가를 고르는 것이 수익 내기에 유리하다.

아파트와 마찬가지로 현재 세입자에 대한 조사 역시 필요하다. 상가가 경매에 나오게 되면 법원의 임차인 조사를 거치는데 예비 입찰자들은 이 조사 결과를 통해 현재 해당 물건 내에 임차인이 몇 명인지, 보증금과 월세가 어느 수준인지를 알 수 있다.

이 사항들을 잘 파악해야 낙찰받은 후 임대를 놓게 될 때 기준이 될 보증금이나 월세 수준을 결정할 수 있는 데다 이 물건이 상가 시장에서 얼마나 인기 있는지를 가늠하는 지표도 된다.

특히 보증금보다는 월세액이 얼마인지를 유의해 봐야 한다.

보증금은 언젠가 되돌려줘야 하는 돈이지만 월세는 낙찰자 수익으로 이어지기 때문에 물건 상태나 입지, 가격대가 비슷한 조건이라면 월세 수준이 더 높은 지역의 물건을 고르는 것이 유리하다.

상가 임대차보호법에 대해서도 공부해둬야 한다. 일정 기준을 충족시키는 세입자들은 5년의 영업기간을 보장해야 하기 때문에 내보낼 수 없다.

발상을 전환해 경매에 나온 상가를 아예 다른 용도로 바꿔버리는 것도 좋은 방법이다. 경매에 나온 상가 건물은 대부분 장사가 잘 안 되는 곳이다. 특히 상권이 죽은 지역의 상가는 활용 가치가 더 떨어진다. 이런 물건은 수차례 유찰돼 감정가의 50% 이하로 떨어진 곳도 많다.

이때 상가를 다른 용도로 활용할 수 있는 방법을 찾는다면 큰 수익을 얻을 수도 있다.

상권이 죽은 곳의 상가를 싸게 낙찰받아 원룸으로 개조하는 것이 대표적이다.

원룸은 오히려 상권이 활성화된 지역에서 벗어나 있을 때 수익을 올리기 쉬운 업종이기 때문이다.

전문가들은 상가의 경우 지역별로 수익률이나 가격 면에서 큰 차이를 보이기 때문에 신중하게 입찰에 나서야 한다고 조언한다.

하유정 지지옥션 연구원은 "상가 경매 물건이 계속 줄어들어 낙찰가율과 경쟁률은 높아질 것"이라며 "하지만 상가는 권리관계가 복잡하고 수익성도 점포별로 편차가 커 세심한 분석이 필요하다"고 말했다.

[우제윤 기자]