[2020재테크]‘숨은 보물 찾기’… 경매 인기는 지속된다

[2020재테크]‘숨은 보물 찾기’… 경매 인기는 지속된다

청약통장을 활용해 내 집을 마련하거나 모아놓은 종자돈으로 부동산재테크를 하는 방법 이외에도 '경매'라는 우회길이 있다.

하지만 일반 매매시장보다 확인해야할 부분이 더 많다. 법률관계인 물건 권리분석은 물론, 감정가격대비 시세를 철저히 살펴야한다. 명도 등의 사후 문제까지 각오해야 하는 어려움도 있다.

그러나 경매의 가장 큰 장점은 알려진 물건을 보다 값싸게 구입하거나 숨겨진 보물을 쉽게 찾을 수 있는 기회가 주어진다는 것이다. 때문에 종자돈이 많지 않은 젊은 층이나 노후를 준비하는 세대 모두에게는 매력적인 시장이다.

◇20~30대, 재테크와 내집마련이 가능한 틈새공략
20대와 30대 초반은 직장 초년생이 대부분인 세대로 결혼 준비와 함께 재테크에 관심을 갖는 시기다. 하지만 부동산은 큰돈이 있어야 가능할 것이라는 편견으로 주식이나 펀드, 채권에 투자를 하게 된다.

하지만 실제 경매물건으로는 수천만원으로도 투자 가능한 경매물건이 많다. 강은 지지옥션 팀장은 "보유자금이 5000만원 이하라면 구도심이나 수도권의 재개발·뉴타운 호재가 있는 지역의 소형 연립과 다세대주택이 적당하다"고 조언했다. 재개발·뉴타운 지역에 투자하면 향후 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문에 재테크와 내집마련이 동시에 가능하다.

월급과 같은 월수입이 있는 경우에는 대출을 받아 전체 매입금액을 1억원 내외로 찾아보는 것도 좋다고 언급했다. 실제 연립이나 다세대는 낙찰받은 부동산을 담보로 낙찰잔금을 대출받는 대출경락잔금대출을 활용하는 방법도 제시했다.

◇40~50대, 무리한 대출 금물
주택 보유 여부에 따라 재테크 전략이 달라지는 시기다. 무주택자라면 내집마련이 우선이다. 특히 역세권이면서도 지역의 대표성이 있는 대단지의 아파트를 구입하는 것이 주거와 투자를 동시에 해결하는 방법이다.

강 팀장은 "이미 주택을 가지고 있는 경우라면 상가 또는 토지에 투자하는 것도 좋다"며 "상가의 경우 은행 금리보다는 높은 연 7% 이상의 월세가 나오는 것이 적당하다"고 밝혔다.

특히 현 시장에서 상가는 평균적으로 감정가의 절반 가격에 낙찰이 가능하다. 하지만 1층 상가는 낙찰가가 높고 그 외에는 1/3가격에도 가능한 것이 많다.

토지투자에 대해 강 팀장은 "2~3년 이상 장기로 묻어둘 필요가 있다"며 "무리한 대출에 의존하면 유지가 힘들다"고 말했다. 여윳돈을 가지고 장기 보유로 방향을 설정해야하는 만큼 이자부담이 크면 장애가 되기 때문이다.

3억~5억원의 여윳돈이 있다면 지역별·물건별 선택의 폭이 넓어진다. 강 팀장은 "근린상가나 업무용 오피스텔을 매입하여 세를 놓으면 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다"며 "근린상가는 1000가구 이상의 아파트 단지나 역세권의 실 평수 10평 내외가 적당하다"고 조언했다.

◇은퇴 후… '고정수입'이 필요
은퇴시기에는 고정적인 수입이 보장되는 곳에 투자를 해야한다. 강 팀장은 투자금이 5억원 이상으로 여유롭다면 위치 좋은 1층 상가나 다가구주택 등 임대 수익용 건물에 투자가 가능하다고 밝혔다.

무엇보다 1층 상가는 공실률이 적고 수익이 안정적일 뿐 아니라 시간 흐름에 따른 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

반면 상가는 업종에 따라 월세 수익과 상가 가치가 달라질 수 있다. 특히 상가 임차인이 경험 부족 등으로 인해 영업이 부진하면 상가 이미지도 함께 나빠질 수 있기 때문에 임차인 관리도 매우 중요하다.

다가구주택이나 근린주택의 임대사업은 보증금과 월세 수입으로 은퇴 후 노년층이 가장 선호하는 부동산이다. 특히 근린주택은 1~2층은 상가로 3~4층은 주택으로 다양한 임대가 가능하다.

강 팀장은 "하지만 근린주택은 권리분석이 복잡해서 난이도가 높기 때문에 쉽게 접근할 수 없다"며 "반드시 전문가의 도움을 받아 임차인의 보증금 인수여부를 정확히 파악해야한다"고 강조했다.