담보가등기 제도의 이해

1. 가등기 본래의 취지

매수한 부동산의 이중매매나 예측하지 못한 강제집행으로 인한 소유권이전방해를 사전에 막아 원활하게 부동산의 소유권이전을 하기 위하여 등기순위를 확보하는데 본래 취지가 있다. 따라서 가등기를 경료한 후 본등기를 하는 경우에는 가등기의 순위를 그대로 유지하게 된다.

 

2. 담보가등기 제도

1) 가등기에는 본래의 취지인 소유권을 보유하기 위한 "소유권이전청구권 가등기"와 채권을 담보하기 위한 "담보가등기"가 있다.

- 실제 부동산 매매의 예약이 아닌 채권담보를 목적으로 돈을 빌리면서 "언제까지 변제하지 않으면 이 부동산을 주겠다."는 식의

   대물변제(물건으로 채무를 변제하는 것)예약을 하고 가등기를 경료하게 된다.

2) 실행 방법

- 채무자가 기한이 되어도 채무를 이행하지 않는 경우 (양자 중 택일) 

- 이때 담보가등기권자도 법원에 배당요구를 하여야 하며, 가등기 담보에 관한 법률은 가등기권자게에 "경매청구권"과 "우선

  변제권"을 부여하고 있다.

 

3. 경매로 인한 담보가등기 소멸

1) 등기부상 담보가등기로 명시되거나, 명시되지 않았더라도 경매법원의 최고에 의하여 채권담보의 목적으로 경로한 것이라고 신고된 가등기는 매수인이 경매대금을 완납하면 법원의 촉탁에 의하여 직권 말소된다.

2) 결국 최선순위로 경료되었다고 하더라도 매수인에게 인수되지 않고 소멸된다.

 

4. 소멸되지 않고 인수되는 담보가등기

1) 경매개시결정 이전에 가등기담보권자가 청산절차를 완료한 경우

- 가등기담보권이 저당권보다 앞선 경우 가등기담보권자는 가등기에 기한 소유권이전 본등기를 청구할 수 있다.

2) 이때, 가등기담보권자는 "제3자 이의 소"나 "경매개시결정에 대한 이의" 신청하여 경매절차를 배제하는 절차를 취하게 된다.

- 이는 저당권자로서 배당을 원하지 않고 목적 부동산의 소유권을 취득할 의사를 나타내는 경우이다.

 

5. 배당절차에 참여하지 않은(청산절차도 완료되지 않고) 가등기담보권

1) 법원의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않아 배당을 받지 못한 경우, 가등기담보법 제15조에 의하여 가등기담보권이 소멸한다.

2) 가등기담보권자의 책임없는 사유로 인하여(몰라서) 배당에 참가하지 못한 경우에는, 배당을 받은 선순위의 채권자로부터 이들을 상대로 "부당이득반환청구"를 할 수 있다.

 

6. 담보가등기 이후에 성립한 각종 권리들

1) 담보가등기가 소멸되는 경우에는 당해 부동산상의 각종 권리들(전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가처분, 가압류, 환매등기 등)도 자동 소멸된다.

2) 담보가등기가 인수되는 경우(청산철자를 완료한 경우)에는 매수인에게 인수되나 후에 가등기권자가 본등기를 하면 모든 권리도 소멸된다.