명도대왕 에이스의 경매특강 중요사항

. 임의경매 

  : 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 경매신청을 하고 이것으로 채권을 회수

    하게 되는데 이를 임의경매라고 하며, 대부분의 금융기관에서 행하는 경매는 임의경매에 속하며, "담보권실행을 위한 경매"라

    고도 한다.

 

. 강제경매

  : 채무명의(집행력있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권존재와 범위를 증명할

    수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산에 경매를 신청하여 이 부동산을 압류,환가한 후 그 매각대금

    으로 채권을 회수하는 것을 말한다. 

 

. 경매는 낙찰자가 낙찰받고 절차에 따라 대금을 납부하고 소유권이전을 할때까지는 채무자가 채무를 변제하고 취하시킬 수 있다.

 

. 임차인의 보증금 증액은 별개의 계약으로 본다.

 

. 부동산 경매의 이해관계인

  1) 압류채권자(경매신청자)와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 채권자

  2) 채무자나 소유자

  3) 경매신청 기입등기 이전에 부동산등기부에 기입된 권리자

  4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

     ① 유치권자, ② 점유권자, ③ 특수 지역권자(입회권), ④ 건물등기 있는 토지임차인, ⑤ 대항력있는 임차인 등

 

 . 다가구주택에서 다세대주택으로 용도변경된 것은 애초에 다세대로 지어진 건물보다 가격이 많이 떨어지는 것이

   현실이다.

 

. 특수주소변경은 처음 등기부등본상의 주소와 주민등록상의 주소가 일치하지 않을 때 주소를 정정하여 신고하는 것이다. 이때

  임차인은 최초 전입한 날로 대항력을 인정받는 것이 아니라 주소를 정정한 날로부터 대항력을 갖게된다.

  하지만, 임차인 김씨가 임차할 당시 다가구주택이었다면 다세대주택으로 변경된 후 특수주소 변경을 했더라도 그

  대항력은 인정되어야 하므로 임차인 김씨는 임차보증금 전액을 확보할 수 있다.

  (대법원 판례

   : 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차건물의 지번을 정확히

     기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대주택

     으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.)

 

 . 소액 최우선변제금의 기준

   소액최우선변제금의 기준은 해당 물건의 최초 근저당 설정일이다. 압류나 가압류의 등재일자는 소액 최우선 변제금을

  정하는 기준이 될 수 없다.

 

 . 학교법인 재산, 사회복지법인 재산은 주무관청의 허가가 있어야 낙찰허가가 난다.