[내집마련] 불황에 강한 안전한 부동산 고르는 법

부동산 투자자들의 머리가 복잡하다. 정부의 ‘오락가락’ 정책과 지자체 등이 추진하던 핵심 개발사업 등이 줄줄이 연기·축소되면서 시장이 혼란스럽기 때문이다. 정부의 부동산 시장 활성화를 위한 각종 대책이 발표된 이후에도 시장은 끔쩍하지 않고 있는 데다 부동산 침체의 덫을 빌미로 서울시와 지자체의 지역 개발사업 들이 연이어 표류하면서 정부 말만 믿고 투자에 나섰던 수요자들은 ‘한 대 얻어맞은 기분’이라며 불만을 토로하고 있다.

 

지방도 지자체들이 야심차게 추진해온 각종 개발사업이 잇단 차질을 빚으며 혼란에 빠졌다. 총 사업비 수 십 조원 규모인 각종 역세권 개발 프로젝트 등이 자금난으로 난항을 겪고 있다. 일부 역세권은 개발 호재로 집값이 단기간에 크게 올랐다가 사업이 표류하기 시작하면서 아파트 호가를 낮춘 급매물들이 속속 출현하고 있다.

 

 

지자체가 추진하는 대규모 부동산 개발사업도 개발계획 발표 후 시행 단계에서 제동이 걸려 개발호재가 사라지면서 아파트 예비청약자들과 토지 투자자들의 실망감도 커지고 있다. 일부 지자체의 경우 공약 남발로 택지개발에 차질을 빚으며 후폭풍이 예상되고 있고, LH공사가 추진 중인 전국 주요도시 택지개발사업을 추진하는 여러 곳에서 사업성 부족과 경기 침체를 이유로 실시계획 승인이 철회되는 등 시장 혼란이 가중되고 있다.

 

예전처럼 호재 많은 지역 내 부동산을 사뒀다 시간이 지나면 무조건 가격이 오르던 시대는 이미 지나갔다. 이제 투자에 나설 때는 정부나 공기업이 추진하는 개발계획안만 믿고 돈을 묻는 건 위험천만하다. 신뢰성 없는 정부정책에 기대하기 보다는 예측 가능하고 안전한 부동산에 묻어두는 것이 최선책이다. 투자 나침반 바늘이 왔다 갔다 하는 부동산 시장에서는 장밋빛 개발계획에 기댄 공격적 투자보다 안정적으로 투자수익을 올릴 부동산에 주목해야 한다.

 

  재정자립도 높은 자치구 주목하라

 

투자의 제1원칙은 ‘안전’이다. 부동산 대세상승기에는 목 좋은 곳의 중대형 부동산을 선점하면 언제든 자본소득을 기대할 수 있었다. 하지만 거품 빠지는 신호탄이 보이는 미래 부동산 시장에서는 무조건 안전을 고려한 투자에 관심을 가져야 한다. 금융상품에서 예·적금과 펀드 등 여러 금융상품을 묶어서 판매하는 복합 금융상품이 뜨고 있듯이 변동성이 큰 부동산 시장에서도 안정성과 수익성을 적절히 조합한 상품을 고르는 것이 중요하다.

 

개발 예정지 내 부동산에 돈을 묻을 때는 재정자립도가 높은 자치구이거나 정부 차원에서 국책사업으로 진행하는 개발 확정, 고시된 투자처를 골라야 한다. 재정자립도 높은 지자체는 지방세 등 주 수입원이 높아 개발사업 진척이 충실하지만 자립도가 낮으면 정부지원에 의존해 자치구 사업을 추진하는데 어려움을 겪어 계획이 무산되기 쉽다. 자립도가 높은 지역은 땅과 집값이 완만하게 상승하고 부자나 기업의 수요가 많아 투자 장점이 상승한다.

 

  규제 풀리는 종목에 관심 가져라

 

투자를 장려하기 위해 규제를 꾸준히 풀거나 완화하는 상품과 지역을 고르면 장기적으로 투자에 성공할 확률이 높다. 반면에 규제가 강화되고 거래와 보유 세금이 높아질수록 일시에 유행상품처럼 바뀌면서 결국 막차를 타는 종목으로 순식간에 바뀌기 쉽다. 다주택자의 고가주택 매입과 분양권 전매, 재개발 지분 쪼개기, 개발지 토지, 집값 많이 뛴 곳의 추격매수 등은 투자 규제의 변동이 심해 장기 투자대상으로 삼기에는 위험하고 불안하다.

 

향후 정부정책의 큰 물줄기는 거래 활성화를 위한 규제 완화이다. 세금을 낮추고 도심의 용적률을 높이기 위해 정책을 푸는 만큼 투자의 큰 방향은 규제 완화 상품과 지역을 선정해야 한다. 소형주택 임대사업과 도시형생활주택, 재건축과 뉴타운 등 장래 환금성이 양호한 부동산을 고르는 게 중요하다. 규제완화 부동산을 고를 때는 투자 전 어떤 부분에서 먼저 규제가 완화되고 폭은 어느 정도인지, 파장은 얼마나 큰지 꼼꼼히 분석해 봐야 한다.

 

  재료 있는 곳에 소액 분산투자하라

 

정부 정책에 따른 대형 개발 프로젝트 예정지들은 개발 압력으로 장기적으로 가격 상승이 예상되고 거래도 쉽게 이뤄져 초보 소액투자자들이 장기적으로 노려볼 만하다. ‘2020년 수도권광역도시계획안’, ‘서울시 권역별발전계획’, 도심 내·외곽 역을 대상으로 한 고밀도 개발과 그린벨트나 군사시설보호구역 해제 지역이 주목받을 투자지역이다. 이들 지역은 국토이용계획의 기간을 바꾸고 도시용지를 확대하기 위한 조처들이 이행되는 유망 지역이다.

 

투자 재료 지역을 공략할 때는 해당 자치구 도시계획정보를 눈여겨봐야 한다. 자칫 개발공약이 공약(空約)으로 끝나지 않기 위해서는 투자자가 미리 철저한 검증과 확인과정을 거쳐야 한다. 지자체의 도시계획 절차가 투명해짐에 따라 개발계획 정보는 자치구 홈페이지와 포털사이트 컨텐츠에서 도시계획사업의 구역지정 현황 등을 미리 얻을 수 있다. 다만 아무리 재료 있는 개발지역이라도 소액을 나눠 분산 투자해야 리스크를 줄일 수 있다.

 

  실수요 위주의 부동산에 접근하라

 

부동산도 유행을 많이 탄다. 신도시 개발이 한창일 때에는 집과 상가를 지을 수 있을 대지와 상업용지가 인기를 끌다가 몇 해 전에는 수도권의 농지와 임야가 폭발적인 인기를 끌었다. 요즘의 투자대세는 도심 용적률 상향조정과 소형 임대주택이 관심을 끌면서 도심 대지가 인기 상종가다. 인기 위주의 부동산에 돈을 묻으면 잠깐 가격상승으로 재미를 보기도 하지만 장기적으로는 가격거품이 빠져 투자를 후회하는 경우가 다반사이다.

 

돌고 도는 게 유행이라지만 실패를 줄이는 부동산을 고르는 게 낫다. 그러려면 실수요자들이 많이 찾는 종목을 골라야 한다. 재개발 주변의 중소형 아파트나 역세권 다가구나 상가주택 등 소형 주거시설은 항상 풍부한 전세 수요가 대기 중이어서 사두면 유행을 타지 않는다. 전세가 비율도 높아 투자비용을 줄인다. 주거용보다 업무용 오피스텔은 세입자가 가능한한 기존 사무실을 유지하려는 특성 때문에 주거용에 비해 실수요자들이 많이 찾는다.

 

  할인 상품 위주로 공략하라

 

부동산을 둘러싼 주변환경이 갈수록 어려워지고 있다. 장기적으로 침체국면이 예상되는 만큼 기존 투자전략에 수정이 불가피하다. 부동산값 하락에 대비하는 것은 물론 자금 사정을 고려해 포트폴리오를 재정비해야 한다. 투자의 정석을 지키며 보수적으로 접근해야 한다. 그러려면 자기 자본 대비 차입비율을 높혀 고수익을 거두는 이른바 레버리지 전략 역시 당분간은 피하고 시세 대비 가격이 저렴한 부동산을 중심으로 돈을 묻어야 한다.

 

'묻지마 호재'에 연연하거나 반짝 가격이 오르는 유행 종목에 추격매수하기보다는 일관된 부동산정책에 따른 투자의 '안전' 원칙을 지켜야 한다. 가격 부담적은 중저가 부동산에 돈을 묻고 조건 좋은 할인 상품 위주로 공략하는 것이 바람직하다. ‘알짜’ 매물과 블루칩을 얼마나 싸게 사느냐에 따라 투자의 성패가 달려있다. 호경기에는 값싼 부동산이 비지떡이지만 불경기 때는 비싼 부동산이 비지떡인 셈이다. 무조건 싼 매물을 잡아야 한다.

 

투자 안전한 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 부동산이 장기투자 상품이기는 하지만 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있어야 한다. 시장이 악화됐을 때 언제든 약간의 차익을 남기고 과감하게 빠져나올 수 있어야 한다. 부동산 침체기에 살아남을 수 있는 안전한 투자용 부동산은 시세보다 값싼 알짜 부동산, 정부가 정권차원에서 개발하는 호재 지역이나 상품, 실수요가 탄탄해 환금성이 양호한 부동산이다. 또 소액 투자용이거나 대출을 과다하게 얻지 않고도 쉽게 처분할 수 있는 도심 중저가 부동산 등이 대표적이다.