임차인 및 대항력 이해하기

. 대항력을 갖기 위한 조건 : 임대차계약의 성립 + 주택의 인도 + 주민등록 전입

 

. 토지와 건물에 대한 등기부상 최초담보물권(저당권 등)의 설정일이 다른 경우에는 건물등기부만을 기준으로 임차인의

  대항력 여부를 판단한다.

 

. 전 소유자겸 임차인일 경우의 대항력 발생시점

  : 전 소유자의 대항력 취득일은 등기부상 소유자가 실제로 달라지는 소유자이전등기일이 전입일이 되며 소유권이전

    익일 0시부터 임차인으로서 대항력을 가진다.

 

. 임차보증금 인상금액이 있으면 별개의 계약으로 본다.

  : 근저당 설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로는 낙찰자에게 대항하여 그 권리를 주장할 수 없다.

 

. 임차권등기 주택의 중복 임차권보호 배제

  : 임차권등기명령이 집행되어 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인 최우선변제의 혜택을 받을

   수 없다.

 

. 다세대주택에 지번만 전입신고한 경우

  : 다세대주택에 전입신고할 때 구분된 호수를 등재하지 않고 지번만 주민등록하여 전입했다면 일반사회 통념상 제3자가 인식할

    수 없으므로 임대차 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없다.

 

. 특수주소 변경

  : 등기부등본상의 주소와 주민등록상의 주소가 일치하지 않을 때 주소를 정정하여 신고하는 것을 특수주소 변경이라하는데,

    이때 임차인은 최초 전입한 날로 대항력을 인정받는 것이 아니라 주소를 정정한 날부터 대항력을 갖게 된다.

 

. 실제 지번이 산 ㅇㅇ번지인데 산 자를 표기하지 않은 경우

  : 주택임대차보호법 제3조1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다.

 

. 법인이 임차한 건물에 법인 직원이 전입한 경우

  : 주택임대차보호법은 자연인인 서민의 주거 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것으로 법인을 보호대상으로 삼지않으며,

    법인은 애당초 같은 법 제3조 1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 법인의 직원이

    주민등록을 마쳤다하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없으므로 우선변제권을 주장할 수 없다.