전소유자로부터 가처분(원인무효로 인한 소유권말소) 등기의 경우

질의]

현 소유자의 근저당권자(농협)가 경매를 신청한 후 경매개시결정 약 2개월 후 전소유자(지분 1/2씩) 2명 모두로부터 등기부상에 가처분(원인무효로 인한 소유권말소등기청구권)한 상태입니다. 응찰자 입장에서 어떻게 검토해야 하는가

 

답변.1]

아마도, 가처분권자가 강제집행(경매) 정지신청을 할 것으로 판단되며 이 경우 법원의 결정이 있으면 경매가 진행되지 않을 것입니다. 강제집행정지가 되지 않아 경매가 진행되더라도 가처분권자가 원인무효라고 주장하면서 소유권말소를 주장하고 있으므로, 원인무효사유가 제3자(선의의 제3자 포함)에게 대항할 수 없는 것이 아니라면(즉 원천무효라면) 응찰자가 낙찰을 받더라도 그 소유권취득은 무효이다.

따라서 가처분권자의 주장내용과 경매진행여부를 확인하여 낙찰 받을 경우 소유권을 취득할 수 있는 것인지를 파악하여야 할 것이다. 소송제기자(가처분권자)의 주장내용에 따라 그 소송결과가 달라질 것으로 유의하여야 한다.

 

답변.2]

결론적으로 말하면 위 가처분은 매각(경락)으로 인해 말소의 대상이 되지 않기 때문에 응찰자 입장에서 상당히 유념하셔야 될 것 같다.

이 사건 경매목적부동산에 대하여 전 소유자에 의해 원인무효로 인한 소유권말소등기청구권에 가처분기입등기를 한 상황이라면 추후, 본안소송(원인무효로 인한 소유권이전등기 말소 및 근저당권말소소송) 제기가 예정되어 있다고 보면 될 것이고, 만약 이와 같이 등기원인의 무효를 사유로 본안소송 제기 시 소를 수리한 수소법원이 직권으로 등기소에 촉탁하여 예고등기가 기입된다.

그렇다면 위 가처분권자가 가처분의 본안소송인 원인무효로 인한 소유권말소등기소송에서 승소의 확정판결을 받을 경우 위 가처분기입등기 이후에 개시된 경매절차에서 당해 물건을 매각(경락)받은 매수인 명의의 소유권이전등기는 가처분권자에 대한 관계에서 무효인 것으로서 말소될 처지에 있다고 할 것이고 따라서 매수인(낙찰자)이 매각대금을 전부 납부하고 소유권이전등기까지 경료되었다고 할지라도 예고등기를 한 당사자가 소송에서 승소하게 되면 매수인 명의의 소유권이전등기도 말소되기 때문에 응찰자 입장에서는 이런 물건을 피하는 것이 바람직할 것이다.