관습법에 의한 법정지상권

관습법에 의한 법정지상권은 같은 사람이 소유하고 있던 토지와 건물 중 어느 하나가 다른 사람에게 귀속하게 되고 그 당사자 사이에 그 대지사용권에 관하여 아무런 합의가 없을 때 건물소유자가 아무런 권리없이 다른 사람의 토지를 사용하는 것이라 하여 건물을 철거하도록 한다면 사회경제상의 불이익을 가져오게 할 경우가 많으므로 이러한 불이익을 제거하기 위하여 건물소유자에게 그 대지를 적법하게 이용할 수 있도록 함으로써 건물이 철거되는 것을 막기 위하여 인정된 제도이다.

 

[ 관습법상의 법정지상권 성립요건 및 판례 ]

1. 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다.

ⓐ 관습법상의 법정지상권이 성립되기 위하여는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상건물이 동일인의 소유에 속하였으면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다. (대법원 1995.7.28선고 95다9075, 9082(반소) 판결)

ⓑ 미등기 건물을 그 대지와 함께 양수한 사람이 그 대지에 관하여서만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하는 상태에서 그 대지가 경매되어 소유자가 달라지게 된 경우에는 미등기 건물의 양수인은미등기 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 수 없는 것이고 (대법원 1987.12.8선고 87다카869판결, 1989.2.14선고 88다카2592판결, 1991.8.27선고 91다16730판결 등 참조 - X), 원소유자로부터 대지와 건물이 한 사람에게 매도되었으나 대지에 관하여만 그 소유권이전등기가 경료되고 건물의 소유명의가 매도인 명의로 남아있게 되어 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 된 경우에 있어서는 그 대지의 점유.사용 문제는 매매계약 당사자 사이의 계약에 따라 해결 할 수 있는 있는 것이므로 양자사이에 관습법에 의한 법정지상권을 인정할 필요는 없다고 할 것이다. (대법원 1998.4.24선고 98다4798판결 - X)

ⓒ 토지와 건물이 동일인의 소유었다가 매매 기타의 원인으로 그 소유자가 달라지게 된 경우에는 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 이상 건물소유자는 토지에 대하여 관습법상의 법정지상권을 취득하게 되나 토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것이고  토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권은 생기지 않는다고 보아야 할 것이다. (대법원 1994.12.22선고 94다41072, 94다41089(반소) 판결 - X)

 

2. 토지, 건물 중 하나가 매매 기타의 원인으로 처분되어 토지 소유자와 건물소유자가 다르게 되었을 것.

ⓐ 원인 행위로는 매매, 증여, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공유물의 분할, 공매 등이 있다.(판례에 의한 사유)

ⓑ 소유자가 다르게 되려면 토지 또는 건물에 관하여 소유권이전등기를 경료해야 한다.

ⓒ 관습법상의 법정지상권이 성립요건인 해당 토지와 건물의 소유권의 동일인에의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에의 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 하므로, 원래 동일인에게의 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 발혀져 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습법상의 법정지상권을 허용할 수 없다. (대법원 1999.3.26선고 98다64189판결 - X)

ⓓ 토지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되는 것이고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고, 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다. (대법원 1991.8.13선고 91다16631판결)

그러나 미등기건물을 대지와 함께 양도받아 소유하다가 대지의 소유권만이 이전된 경우에, 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습법상의 물권이 있다고 볼 수 없다.(대법원1996.6.14선고 94다53006판결 - X)

 

3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

ⓐ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. 이때에는 당사자 사이에 건물의 소유를 위하여 계속 토지를 사용케하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있기 때문이다.

ⓑ 대비와 건물의 소유자가 건물만을 양도하고 동 양수인과 대지에 대하여 임대차계약을 체결하였다면 특별한 사정이 없는 한 동 양수인은 본건 대지에 관한 관습법상의 법정지상권을 포기하였다고 볼 것이다. (대법원 1968.1.31.선고 67다2007판결 - X)

 

4. 관습법상 지상권은 관습법에 의해 성립하기 때문에 당연히 성립하는 것으로서 등기를 요하지 않느다.

관습법상의 법정지상권은 관습법에 의한 부동산물권의 취득이므로 이를 취득한 당시의 토지소유자나 그 토지소유권을 전득한 제3자에 대하여 등기 없이도 그 자상권을 주장할 수 있는 것이고 다만 지상권을 등기하지 아니하면 이를 처분할 수 없을 뿐이다. (대법원1971.1.26선고 70다2576판결)

단,제3자에게 처분할 때 : 지상권 등기를 하고 지상권 이전등기 요함.