저당권이 설정된 나대지에 신축한 건물의 법정지상권 성립여부

1. 나대지에 대한 저당권이 건물에 미치는지 여부

토지와 건물은 독립한 부동산이므로 나대지에 설정한 저당권의 효력은 건물에 미치지 않고 건물에는 별도의 저당권을 설정하여야 한다.

 

2. 법정지상권의 성립여부

저당권 설정 당시 건물이 존재하지 않았기때문에 법정지상권은 성립하지 않는다.

이러한 경우 법정지상권이 인정되지 않는다는 것만으로는 나대지 저당권자의 이익을 충분히 보호할 수 없다. 별률적으로는 저당권의 실행으로 인하여 토지를 경락받은 자가 지상물의 철거를 요구할 수 있겠으나 실제적으로는 그 철거의 어려움 등을 예상하여 원매자가 제한되어 경락가의 하락으로 나대지 저당권자는 실질적으로 손해를 입게 된다. 따라서 민법은 저당권자 보호를 위하여 저당권의 목적이 아닌 건물에 대하여도 토지와 함께 경매를 청구할 수 있는 일괄경매청구권을 인정하고 있다(민법 제365조 저당지상의 건물에 대한 경매청구권)

 

3. 일괄경매청구권 행사 가능여부

1) 성립요건

① 토지에 저당권을 설정할 당시에 그 지상에 건물이 없어야 한다. 이 경우 건물은 미등기건물, 무허가건물, 불법건물, 건축중인 건물을 포함한다.

② 토지상의 건물은 저당권설정자가 축조한 것이어야 한다. 제3자가 축조한 경우에는 일괄경매청구가 허용되지 않는다. 반면 제3자가 축조한 건물을 설정자가 양수한 경우에는 일괄경매를 청구할 수 있는 것으로 보아야 한다.

③ 축조건물에 대하여 소유권보존등기가 되어 있어야 한다. 미등기라 하더라도 그 건물에 관하여 부동산등기법 제131조에 의한 소유권보존등기신처의 서류를 구비할 수 있는 경우에는 이 서류를 첨부하여 일괄경매신청을 할 수 있다(민사집행법 제81조 제1항 제2호)

2) 일괄경매의 효력

토지저당권자가 토지와 지상건물을 일괄경매한 경우에 토지저당권자는 그 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 수 없다.