전세권과 임차권(확정일자)의 차이

전세권은 민법으로, 임차권(확정일자)은 주택임대차보호법이라는 특별법으로 보호되는 차이가 있다. 확정일자는 계약 당시에 그러한 계약이 실제로 존재한다는 것을 관공서가 증명해주는 것이다.

 

 1) 대항력 발생시점이 전세권은 설정 당일에 바로 생기고, 확정일자는 전입신고 익일 0시에 생겨 같은 날 전세권을 설정한 사람과

     확정일자를 성정한 사람이 있다면 확정일자를 받은 사람이 순위에서 밀린다.

 2) 등기된 전세권은 전세금을 못 받으면 바로 경매를 신청할 수 있지만(민법 제318조), 확정일자는 서민을 위한 주택임대차보호

     법의 취지상 경/공매할 때 물권적 효력만 부여했을뿐 그 성격은 채권이다. 따라서 저당권등과는 달리 전세금 반환청구소송의

     소를 제기하여 판결 등의 채무명의가 있어야 경매를 신청할 수 있다.

 3) 확정일자는 주인의 동의없이 임차인이 주민자치센터나 등기소에서 받을 수 있으며, 그러한 계약이 실제로 존재했다는 것을

     관공서가 증명해 주는 것이어서 비용이 거의 들지 않는 반면, 전세권 설정등기는 반드시 주인의 동의를 얻어야 하며 비용도

     확정일자에 비해 훨씬 많이 든다.

 4) 집합건물(아파트, 다세대, 구분상가 등)에 등기된 전세권은 그 대지지분의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다.

     이때의 전세권은 저당권으로 보고 대지지분(대지권)은 저당물의 종물로 보아 저당권의 효력이 종물에 까지 미치는 것으로

     보기 때문이다.

5) 집합건물이 아닌 일반건물에 등기된 전세권의 전세권자는 건물에 대해서만 우선변제적 효력을 인정받을 뿐 그

   건물의 토지에 대해서는 전세권자라는 이유로 권리를 행사할 수 없다. 왜냐하면 우리나라에서는 건물과 토지를 별개의

    부동산으로 보기 때문이다.

6) 확정일자부 임차권은 해당 주택의 매각대금 전체(토지와 건물)에서 순위에 따라 배당받을 수 있고, 후순위 담보물권, 일반

    채권등에 우선하여 배당받을 수 있다.