KDI, "전월세 상한제 도입하지 말아야…부작용 우려"

최근 정치권에서 검토 중인 '전월세 상한제'를 도입해도 임대료가 안정된다는 보장이 없고, 또 다양한 부작용이 예상된다는 주장이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 1일 김경환 교수(서강대학교 경제학부)가 작성한 '전월세 상한제 도입에 대한 정책제언'이란 보고서를 통해 "임대료를 규제하면 민간 임대주택 시장의 원활한 작동을 어렵게 하고 의도한 대로 세입자를 보호하지도 못할 것"이라며 "저소득층의 주거안정을 위해서는 전월세 상한제 대신 서울시에서 도입한 주택바우처제도의 시행을 적극 검토할 필요가 있다"고 밝혔다.

김 교수는 보고서에서 "현재 주택시장의 여건을 감안할 때 임대주택의 수요가 줄거나 공급이 늘 이유가 없다"며 "이 때문에 전월세 상한제가 도입된다고 해서 전반적인 임대료가 안정될 것으로 기대하기는 어렵다"고 지적했다.

이어 "단기적으로 전월세 상한제 도입이 공식화되면 임대인들은 제도 도입 이전에 임대료를 한꺼번에 올리려 할 것"이라며 "장기적으로는 임대주택의 공급이 줄어 임대료 상승요인으로 작용할 것"이라고 우려했다.

그는 "매년 전세 수요는 늘어나는데 기존 임차인들은 이사를 나가지 않을 것이고, 결국 신혼부부나 분가하려는 가구 등 신규 수요자들은 임대료 수준과 관계없이 셋집을 구하기 어려워질 것"이라며 "임대료 규제가 강력해질수록 기존의 임차인과 신규 임차인 간의 갈등이 심화될 것"으로 내다봤다.

특히 공평성 차원에서도 고액의 전세보증금을 내고 있는 임차인들을 정부가 제도적으로 보호할 명분이 없다는 설명이다.

김 교수는 전월세 상한제를 집행하는데 있어서도 "시장 상황에 따라 임대인과 임차인 간의 합의에 의해 이중계약서나 편법계약이 이뤄질 수 있으며, 이를 현실적으로 제재하기 어렵다"고 지적했다. 아울러 제한적으로 전월세 인상 상한제를 실시할 경우 규제대상 지역의 지정 및 해제기준과 방법도 문제가 될 수 있다고 덧붙였다.

또 유럽과 미국 등의 임대료 규제를 사례로 들며 "임대료 규제를 시행 중인 대부분의 국가와 도시들도 점차 임대료 규제를 완화 또는 폐지하고 있는 상황"이라며 "우리가 전월세 상한제를 도입하는 것은 효율성이나 공평성 차원에서 정당화되기 어렵다"고 강조했다.

김 교수는 민간임대주택 공급 확대를 전월세 상한제의 대안으로 제시했다.

그는 "민간임대주택 공급을 확대하는 방법은 전반적인 주택공급을 확대하는 것"이라며 "1가구 다주택 보유자들을 정상적인 임대사업자로 인정해 임대소득에 대해 과세하는 대신 중과세를 배제해야 한다"고 강조했다.

또 "과거 오랫동안 공공임대주택 재고를 축적한 일부 유럽 국가를 벤치마크 삼아 공공임대주택을 늘리려는 것은 주택정책과 국가재정의 효율적 운용을 저해하는 일"이라고 덧붙였다.

그는 "당장 가을 이사철 임대료 상승이 우려되고 특별한 대응책이 없는 상황에서 전월세 상한제 도입은 정치적으로 매력적인 정책이 될 수 있다"면서 "그러나 일단 제도가 도입되면 철폐하기가 어려운 만큼 전월세 상한제는 도입하지 않는 것이 바람직하다"고 설명했다.

문의. 한국개발연구원 홍보팀(02-958-4030)
작성. 기획재정부 미디어기획팀 곽승한(shkwak@mosf.go.kr)