부동산경기 사이클은 이렇게 돌아간다

부동산 가격 상승 요인으론 부동산경기 사이클, 정책, 개발이 있는데 그중에서도 부동산경기 사이클이 차지하는 비중이 가장 큽니다.

그러면 부동산경기 사이클, 과연 어떻게 움직일까요?

부동산경기 사이클은 제멋대로 움직이는듯하나 사실은 어떠한 근거를 가지고 아주 과학적으로 움직이고 있습니다.

부동산경기 사이클은 일단은 경제가 좋아져야 움직입니다.

우리나라는 1985년 하반기~1987년과 2005년 하반기~2007년에 두차례의 큰 수출호경기를 맞았는데 1985년 하반기~1987년은 대미 수출 지향형이고, 2005년 하반기~2007년은 대중 수출 지향형이라고 할 수 있습니다. 1985년 하반기~1987년에는 국내 자동차의 미국 수출로 특히 현대자동차 주식의 상승폭이 컷으며 2005년 하반기~2007년은 중국 특수를 맞아 조선, 철강 등 재래산업이 호황을 맞았는데 특히 조선관련주인 현대중공업 주식의 상승폭이 컷습니다.

1980년대 중반과 2000년대 중반에 미국, 중국의 큰 수출호경기로 해외자금이 많이 유입되니 즉 실물경제가 좋아지니 자연스럽게 그 자금이 종전 증시에서 부동산시장으로 이동하게 됩니다.

통상적으로 수출호경기때엔 수출과 관련이 있는 증시가 움직이지만 수출호경기 이후의 내수호경기때엔 내수와 관련이 있는 부동산시장이 움직입니다.

1988년 88서울올림픽 전후의 내수호경기땐 88서울올림픽을 계기로 강남권 부동산이 1980년대 후반부~1990년대 전국 부동산시장을 주도해 나갔습니다. 이후 1997년 12월 IMF를 맞아 이들 주도 부동산이 급락하자 김대중정부의 경기부양책에 힘입어 다시 급등하기 시작하여 강남권 부동산이 2006년까지 전국 부동산시장을 주도했습니다.

1998년~2006년까지의 강남권 부동산 가격의 폭등은 큰 수출호경기 이후 실물경제가 좋아지는 시점에서의 자연스러운 가격 상승이 아니라 김대중정부의 인위적인 경기부양책에 힘입어 IMF때의 낙폭과대에 따른 자율반등적인 측면이 있습니다.

개인적으로 볼때 강남권 부동산은 1988년 88서울올림픽전후에서 2006년까지 큰 시세를 내어 향후 상당기간동안 조정을 거쳐야할 것 같습니다.

1988년 88서울올림픽 이후 지방은 그야말로 몰락의 길을 걸어왔습니다. 기간으로 보면 근 20여년동안 침체의 길을 걸었군요.

그러나 지방은 2005년 하반기~2007년까지의 중국특수 즉 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기를 맞아 재래산업이 많이 포진된 국토 저 남단 산업단지 인근에서부터 지방부동산 바람이 불기 시작했습니다. 큰 수출호경기를 맞아 지방 산업단지의 경제가 잘 돌아가니 즉 돈이 흫러넘치니 인근 부동산 가격이 상승해야한다는 것은 어찌보면 당연한 경제논리인지도 모릅니다.

그동안 서울 특히 강남권 부동산이 고평가된 상태에서 지방 산업단지 경제가 좋아지니 당연히 이들 지방부동산 가격이 재평가받아야 겠죠.

이러한 맥락에서 지방부동산은 수십년만에 대세를 맞고 있으며 작금의 지방부동산 가격의 상승은 상당히 이유있는 대세상승으로 보입니다.

일이 잘 풀릴땐 겹호재, 일이 잘 안풀릴땐 엎친데 덮친격(설상가상)이라고 하는데 지방 산업단지의 경제 부활을 스타트로 하여 이제는 세종시 건설, 대전~대구~광주를 잇는 국제과학비즈니스벨트 조성이라는 초메가톤급 호재 즉 겹호재가 지방대세를 더욱더 부채질하는군요.

지방은 그동안 1978년 행정수도건설 백지화계획 이후 1979년, 이 계획을 만든 박정희대통령의 서거로 행정수도 이전 계획이 무산되었으며, 1988년 88서울올림픽이후 이들 올림픽 주 개최 장소지인 서울 강남권 위주의 발전으로 지방이 소외되어 있었으며 2000년대에 발표된 지방균형발전과 2005년 하반기~2007년 재래산업 큰 수출호경기로 지방 산업단지 경제가 좋아지니 세종시 건설과 국제과학비즈니스벨트 조성 등이 시의적절하게 발표되어 이제 본격적으로 지방화시대가 열리게 되었습니다.

이같은 지방발전은 최소한 10년 정도는 이어질 것으로 예상되며 이에따라 지방부동산도 상당기간동안 호황을 맞을 것으로 확신합니다.

통상적으로 부동산경기 소사이클은 5년, 대사이클은 10년마다 오기 마련인데 특히 대사이클은 그해 년대 후반부에 오곤했습니다.

그런대 이 10년마다의 대사이클이 지방은 1997년 12월 IMF로 2007년까지 잃어버린 10년 대사이클이 돼 버렸습니다.

크게 볼때 부동산경기 대사이클은 1987년, 1997년, 2007년부터 시작되었군요.

1997년은 1998년에 바닥을 찍고, 2007년은 2008년 미국발 금융쇼크란 대외악재로 다소 차이가 났지만, 1960년대부터 그해 년대 후반부에 부동산경기 대사이클이 도래했다는 지표는 절대로 무시할 수 없습니다.

대외 경제여건, 국내 경제사정에 따라 부동산경기 대사이클 도래가 달라질 수가 있겠지만, 역사적 부동산경기 대사이클 리듬도 결코 무시할 수 없기 때문에 2010년대 역시 2017년후부터 부동산경기 대사이클이 올 것으로 믿고 있습니다.

부동산은 정책, 개발에 따라 가격이 수시로 움직이지만 부동산 가격 상승에 가장 큰 비중을 차지하는 것은 바로 부동산경기 사이클입니다.

작금은 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기를 거친뒤 큰 내수호경기 도래 초입에 위치해 있습니다.

이러한 큰 내수호경기는 적어도 2012~2014년까지 이어질 것으로 예상되며 부동산경기 대사이클은 지역에 따라 2013~2015년전후까지 이어질 것으로 예상됩니다.

위에서 밝힌바와 같이 이 기간동안 지방은 주도주, 수도권은 비주도주가 될 것입니다. 주도주와 비주도주의 수익률은 하늘과 땅 차이입니다.

서울 특히 강남3구의 주도는 2017년이후에나 생각해 볼 수 있는 문제입니다.