주택시장 심리게임에서 이기는 법

주택시장 심리게임에서 이기는 법

 

2012년 새해가 밝았습니다. 부자노트 독자 여러분도 새해 복 많이 받으시고 무엇보다 건강하세요. 그리고 행복한 투자를 할 수 있는 한해가 되시길 기원합니다.

 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 새해 첫 칼럼으로 가치투자자로서 성공적으로 내집마련을 하는데 도움이 되는 글을 쓸까 합니다.

 

18세부터 주식투자에 뛰어든, 유럽의 전설적 주식투자가인 앙드레 코스톨라니는 그의 저서 ‘투자는 심리게임이다’에서 주가는 돈+심리라고 했습니다.

 

시중에 돈이 넘쳐나면 예금주들이 주식에 대해 부정적인 생각을 갖고 있다 하더라도 늦어도 9~12개월 사이에는 주식시장으로 흘러들어온다는 것입니다. 주가가 오르면 대중은 다시 주식시장에 관심을 갖게 되고, 이것이 새로운 매수자를 자극시켜 경제가 어떻든 상관없이 주가가 오르게 됩니다. 주가 상승 그 자체가 호재가 되는 것입니다. 이 때 만약 경기가 안 좋아도 ‘가까운 미래에 긍정적으로 움직일 것’이라는 식의 논평이 나오게 되고 이것이 낙관적인 심리를 부추기며 다시 주식시장을 끌어올립니다.

 

반대로 아무리 경제가 좋아도 시중 자금이 새로 유입되지 않으면 주가는 오르지 않게 되고, 투자자들은 기대만큼 주가가 안 오르면 금세 실망해서 시장에 빠져나오게 됩니다. 주가 하락 그 자체가 다시 악재로 작용하면서 하락추세를 만들게 된다는 것입니다.

 

부동산 시장도 이와 같다고 생각합니다. 돈과 심리에 따라 집값이 움직이니까요. 주택시장은 현재 돈과 심리 모두 악재를 맞고 있어 장기간 침체되고 있습니다.

 

최근 미국과 유럽발 악재로 글로벌 금융시장이 패닉에 빠진데다 2011년에 이어 2012년에도 중산층의 실질소득 감소가 예상돼 구매력이 떨어지고 있습니다.

 

여기에 부자들도 좀처럼 아파트 등 부동산 투자에 나서지 않고 있습니다. 현금 또는 안전자산을 선호하고 있습니다. 유럽발 재정위기가 본격적으로 시작된 2011년 8월 국내 단기 부동자금이 증가세로 돌아섰습니다. 단기 부동자금이 증가세로 돌아선 것은 2010년 12월 이후 처음입니다.

 

이처럼 경기가 불확실하고 시중자금도 주택시장으로 새로 유입되지 않고 단기 부동화되면서 부동산 투자 심리는 위축된 상태입니다.

 

이런 상황에서 2012년 전세 재계약을 앞두고 있는 세입자가 내집마련이라는 심리게임에서 이기는데 도움을 주고자 합니다. 정확히는 서울 경기 기준 2년 전보다 평균 20% 상승한 전셋값을 올려주느니 아예 집을 사겠다는 세입자들에게 말입니다.

 

세입자가 자신의 마음을 얼마나 잘 다스릴 수 있느냐에 따라 내집마련이라는 투자에 성공할 수 있습니다. 즉 현명한 투자자가 돼야 합니다.

 

자신의 마음을 잘 다스리는 첫 번째 조건은 내집마련에 투입되는 돈에 대한 지배력을 높여야 한다는 것입니다. 빚진 돈이 많을수록 지배력이 떨어지고, 적을수록 높아집니다. 빚진 돈이 많으면 장세에 휘둘려 조바심을 내고 인내력을 잃게 돼 결국 투자에 실패하게 됩니다.

 

집값에서 자기자본은 80% 이상, 대출 비중은 20% 이하가 돼야 합니다. 20% 이하를 맞추지 못한다면 차선책으로 더 싼 지역의 아파트로 내집마련을 해야 합니다. 또 월수입에서 대출이자 비중도 20% 이하가 돼야 합니다.

두 번째 조건은 자신만의 내집마련 원칙이 있어야 한다는 것 입니다. 다른 사람(특히 전문가나 언론 뉴스 등)의 말을 듣고 내집마련을 해서는 안된다는 것입니다. 오로지 자신만의 눈으로 주택시장을 바라보고 세입자로 남을 것인가? 아니면 내집마련을 할 것인가?를 스스로 결정해야 할 것입니다.

 

이때 자기 결정에 대해 자기합리화에 빠지지 않도록 주의해야 합니다. 자신만의 눈으로 시장을 보려면 공부하는 것밖에 없습니다. 책을 읽고 현장을 방문하면서 연구 조사 분석하는 것입니다.

 

세 번째 조건은 시장의 방향성을 알아야 한다는 것입니다. 산에 들어갈 때 방위를 알아야하듯이 말입니다. 다시 말해 시장의 큰 흐름을 꿰뚫어봐야 한다는 것입니다. 그래야 시장을 이기는 내집마련을 할 수 있습니다.

 

왜 매매가가 하락하고 전셋값이 급등하는지, 매매가 하락은 폭락인지, 조정인지, 2012년 이후 주택시장은 어떻게 변화될 것인지, 2012년에 내집마련을 해도 되는지 등에 대한 판단을 내릴 수 있어야 합니다.

 

코스톨라니의 말을 다시 언급합니다. 주식시장을 ‘주인과 함께 산책 나온 개’에 비유했지요.

 

어떤 사람이 개를 데리고 산책을 하는데 보통 개들이 모두 그렇듯이 주인보다 앞서 달려가다가 주인을 돌아봅니다. 그리고 다시 앞으로 달려가다가 자기가 주인보다 많이 달려온 것을 보고는 다시 주인에게 뛰어갑니다. 그렇게 주인과 개는 산책을 하면서 같은 목표에 도달하게 됩니다.

 

주인이 1Km를 걷는 사이에 개는 앞서가다 되돌아오기를 반복하면서 약 4Km를 걷게 됩니다. 여기에서 주인은 실물경제이고 개는 주식시장이라고 볼 수 있습니다. 주식시장은 실물 경제보다 변동성이 크지만 결국은 실물경제의 흐름에 맞춰 움직이는 특성을 지니고 있습니다.

 

내집마련을 하려는 세입자들도 주택시장인 개의 움직임을 보지 말고 실물경제인 주인의 움직임을 살펴서 의사결정을 해야 합니다. 글로벌 금융위기가 계속되고 있는 2012년 현재 경기 변화의 흐름을 이해하는 게 중요합니다.