상반기 주택시장동향과 하반기 전망

- 매매거래 활성화 지연 속 전세 시장불안 우려 확산

- 주택거래 활성화 촉진 추가 대안이 필요

 

 

1. 칼럼을 쓰면서

주택시장의 거래위축과 가격 하향 안정 추세가 장기화하면서 첫 번째 내 집을 마련하는 데 걸리는 시간이 줄어들었다. 통계청이 발표한 2012년 ‘한국의 사회 지표’에 따르면, 첫 번째 내 집을 마련하는 데 걸리는 기간이 평균 8년으로 2010년의 8.5년보다 6개월 줄어들었다. 그러나 가격안정의 긍정적인 측면 한편에서 집값하락에 따른 자산규모의 감소와 국내소비 위축, 주택거래부진으로 이삿짐센터, 도배·조명기기 등 인테리어 공사와 같은 서민의 생계와 직결되는 산업이 위축되는 부작용이 나타나고 있다. 집값이 하락하자 내 집 마련에 따른 부동산중개료, 이사비, 취·등록세와 같은 비용을 절약하고 집값의 추가하락을 기대하는 수요가 늘어나면서 전세시장의 가격 불안정은 오히려 심화하고 있다. 이러한 상황에서 정부가 각종 주택경기 활성화 조치를 담은 4·1 대책을 내놓자 거래량이 다소 늘어나면서 가격하락세가 진정되는 기미가 감지되는 한편에서 그동안 주택시장을 지탱하던 취·등록세 감면 조치가 6월 말로 경료(經了)되면 ‘주택거래절벽’ 현상이 다시 일어나 가격 내림세가 지속하여 주택시장이 장기침체국면에 빠질 우려도 커지고 있다. 이와 함께 2009년부터 상승세가 이어져 온 전세가격이 하반기에도 상승할 것으로 예상되는 가운데 우리는 어떤 선택을 하여야 하는가. 특히, 전세에 살면서도 내 집 마련의 시기를 저울질하는 독자들이 고민하지 않을 수 없기에 2013년 하반기 주택시장은 어떻게 움직일 것인가를 정리하여 도움을 드리고자 한다. 

 

 

2. 4·1 대책과 시장동향

4·1 ｢서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책｣이 발표된 지 두 달이 지나면서 거래 활성화 효과가 약화하고 있다. 발표 직후 저가 및 급매물을 중심으로 매매가 이루어졌으나 오른 호가를 매수세가 받쳐주지 못하면서 거래가 대책 발표 이전의 감소세로 돌아서는 것 같다. 서울의 아파트 실거래량은 올해 1월 7,300여 건에서 2월 6,100여 건, 3월 5,400여 건, 그리고 대책이 발표된 4월 3,000여 건, 5월 850여건으로 하루 평균 30건이 되지 않았다. 거래가 여전히 위축되면서 주택가격도 하락해 5월 들어 서울지역 아파트값은 4월 보다 0.10% 떨어졌다. 이러한 추세는 거래절벽 우려가 제기됐던 작년 8월 말~9월 초 수준으로 돌아간 것이다. 당시에는 정부가 9·10 경제 활성화 대책을 통해 연말까지 취득세를 한시 감면해 주기로 하면서 내림세가 둔화했었다.

신규 분양시장은 지방과 서울·수도권이 대조를 보이고 있다. 전국에서 주택경기가 가장 활발한 부산지역의 경우 해운대 자이는 587가구 공급에 1만 3,262명, 두산위브 포세이돈은 1,149가구 공급에 4,197명, 롯데캐슬 카이저 2차는 1,397가구 공급에 1만 5,891명이 청약하는 호황이 계속되고 있다. 대구, 광주지역도 공급부족에 따른 수요 초과현상이 보이고 있고, 대전은 세종시 인근을 중심으로 중앙부처 이전 진행, 과학비즈니스벨트 유치에 따라 주택시장이 활기를 되찾고 있다. 그러나 이에 비해 중대형 미분양 문제를 안고 있는 수도권 분양시장은 여전히 위축되어 4월 김포한강신도시에서 합동 분양 시 단지 대부분이 미달했다.

가격상승이 지속하고 있는 전세시장은 서울과 신도시, 수도권 모두 가격 상승폭이 더욱 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.06% 올랐고, 신도시가 0.01%, 수도권이 0.02%로 상승세가 이어졌다. 여름철에 들면서 분양 및 주택 매매 시장은 비수기에 접어들고, 전세 이주수요도 많이 줄어들겠지만, 전세시장에서는 여전히 수요와 공급의 불균형이 존재하기 때문에 전셋값은 계속 오를 것으로 보인다.

이러한 상황에서 6월 말까지로 예정된 취득세 한시 감면이 종료되면 거래가 또다시 얼어붙으면서 시장이 위축될 가능성이 커지고 있다. 특히 취득세 감면은 수백만 원의 거래비용을 줄여주는 것이기 때문에 실수요자 중심의 거래를 유도하는 데 큰 도움이 되었다. 반면 4·1대책의 핵심인 미분양 및 신규 주택에 대한 양도세 면제 혜택은 5년 뒤 가격 상승에 대한 확신이 없는 상황에서 거래 활성화에 직접 작용했다고 보기는 어렵다.

정부는 6월 말까지 주택 크기에 상관없이 한 해 취득세를 최고 75% 감면해주고 있다. 9억 원 이하 집을 살 땐 1주택자의 경우, 취득세가 집값의 1%, 9억 원 초과~12억 원 이하 2%, 12억 원 초과는 3%다. 애초 세율은 9억 원 이하 2%, 9억 원 초과는 4%이다. 현재는 2억 원짜리 집을 사면 취득세 1%와 농어촌특별세 0.65% 그리고 지방교육세 0.1%를 포함해서 350만 원을 내면 되는데 7월부터는 취득세율 1~2, 3%가 2~4%로 환원되면서 감면 혜택이 사라져 2배로 오른 700만 원을 내야 한다.

취득세 감면 혜택이 종료되는 하반기가 되면 몇 번 경험했던 '거래 절벽' 현상이 재연될 것으로 보인다. 2011년 12월 10만 5,975건이던 주택 거래량은 취득세 감면이 끝나자 다음 달 2만 8,694건으로 73%나 감소했다. 주택거래가 좀처럼 살아나지 않자 정부는 2012년 9월 취득세 감면을 다시 도입했고, 거래량이 차츰 늘어 그 해 12월 10만 8,482건에 달했다. 그러나 다시 취득세 감면 혜택이 끝나자 1월에는 거래량이 2만 7,070건으로 75% 하락하면서 급기야 3월에 다시 취득세 감면을 연장했던 것이다.

이제까지의 경험으로 보면 주택시장이 비수기인 여름으로 접어드는 7월에 취득세 감면 혜택마저 사라지면 주택거래가 급격히 위축될 것으로 보인다.

 

 

3. 전세시장 동향과 전망

전세시장의 가격 상승분위기는 여전히 지속하고 있다. 수도권 아파트 전세는 42주 연속 올랐으며, 6월 장마철에 접어들면 전세시장이 안정된다는 관행도 깨지고 있다. 특히 4·1부동산 대책의 효과가 기대에 미치지 못하여 주택시장의 침체가 지속한다면 하반기 전셋값의 상승은 쉽게 예측할 수 있는 것으로써 서민들이 인상된 전세금을 어떻게 조달할 것인가 하는 부담이 더욱 가중될 것으로 우려된다.

한국감정원이 5월 말 기준으로 전국 주간 아파트 가격동향 조사 결과 전셋값이 실거래가를 기준으로 전주 대비 0.08% 상승했다. 수도권이 0.07%로 42주 연속, 지방이 0.09%로 43주 연속 상승한 것이다. 이와 같은 전세시장 동향은 지난해는 5월 셋째 주 주춤하던 전셋값이 6월 첫 주 마이너스를 기록, 8월 말까지 내림세를 보였던 것과 매우 다른 양상이다. 강남 3구 중소형 아파트 경우 전세 최고가를 경신하는 사례가 이어지면서 전세금이 6억 원이 넘는 경우도 발생하고 있다. 이러한 현상은 정부의 적극적인 부동산 시장 부양 대책에도 주택시장의 매매거래가 여전히 약화되어 있어 집값 상승의 가능성이 크지 않기 때문에 전세 수요가 계속 늘어났기 때문이다.

 

 

4. 하반기 전망

주택 시장이 4·1대책 이후에도 여전히 침체를 벗어나지 못하고 하반기 전세대란을 우려하는 목소리가 높아지고 있는 가운데 정부는 하반기 주택시장의 회복을 낙관하고 있다. 청와대 경제수석은 지난 6월 초 주택시장에서 가격이 더는 떨어지진 않을 것이란 기대감이 형성된 것 같다고 말했다. 이는 전문가들의 의견과는 대조적이다. 오히려 집값이 바닥인 상황에서 정부의 대책이 발표되었는데 불구하고 주택거래의 증가로 이어지지 않고, 비수기에도 전세시장이 지속 상승하는 데 대한 문제의식은 찾아보기 어렵다. 많은 전문가는 물론 필자 역시 정부의 4·1대책 효과로 거래가 반짝 살아나긴 했지만, 하반기에는 주택거래가 다시 감소할 가능성이 크고, 이에 따라 주택가격의 상승 기조가 형성되기는 어려울 것으로 예상한다.

거시경기회복세의 지연 및 경제성장의 둔화는 주택시장의 활성화를 저해할 것이며, 그만큼 전세시장의 가격상승 요인이 증가하면서 지역에 따라서는 주택가격과 전셋값의 격차가 사실상 사라지는 경우도 늘어날 전망이다. 전세시장의 불안은 서민들의 경제적 부담을 증가시키고, 기존 주거환경수준보다 열악한 곳으로의 비자발적 이주를 강요하기 때문에 우리 사회의 양극화를 초래할 것으로 우려된다. 이러한 맥락에서 정부는 주택시장의 활성화를 보장할 수 있는 실효성 있는 대책 마련에 정책수준을 집중해야 할 것이다.

 

이러한 하반기 전망에 따를 때, 내 집 마련의 의사가 없거나 능력이 되지 못한 경우는 논외로 하고 내 집 마련을 노리는 독자들은 신규 전세 계약 시 집주인이 요구하는 인상된 보증금을 다 주고 계약을 할 것인지, 취·등록세 경감이 끝나 계속 주택가격이 바닥을 치고 있을 때 내 집을 마련할 지를 조심스럽게 저울질해야 한다. 특히 중소형 아파트는 취·등록세 감면혜택이 사라지면 주택구매 시 약 350만 원의 초과 부담이 늘어나는 반면 주택가격이 변동할 경우 중소형은 대체로 500만 원에서 1,000만 원 단위로 오르내리는 점을 고려해야 한다는 것이다. 즉, 정부가 추가적인 부양책을 내세워 주택가격이 상승하는 경우의 추가 부담과 취·등록세 감면의 혜택은 사라졌지만, 주택가격이 바닥국면에 있을 때 주택을 살 경우의 비용을 차근차근 계산해야 할 것이다. 이러한 점에서 볼 때 주택시장에서는 남보다 한발 앞선 선택이 역시 중요한 것이다.