취득세 인하의 주택구매 유인 효과

취득세 인하가 주택 구매 결정에 영향을 미칠까?

며칠 전 정부는 취득세율 영구 인하안을 9월 중으로 입법화하겠다고 발표했다. 취득세 감면 조치가 6월로 끝남에 따라 예상했던 대로 거래량이 급감하는 거래절벽 현상이 나타났고, 서울의 매매가격은 8주째 하락하고 있다는 소식까지 겹쳤다. 주택시장 경색에 대한 우려가 점점 커질 수밖에 없다. 결국, 지난 5월 취득세 감면 연장은 없을 거라던 국토교통부 장관의 언급이 무색하게 7월이 채 가기도 전에 관련된 3개 부처가 합동으로 인하안을 발표하게 된 것이다. 부처 간 협상 문제로 쉽지 않을 것이라는 예상과는 달리 논의는 매우 빠르게 진행되었다.

이는 취득세 이슈에 대해 대통령이 직접 언급할 만큼 현 주택시장의 위기에 대한 당국의 인식이 심각하다는 뜻이다. 4·1대책이 시장의 예상을 뛰어넘는 수위였음에도 불구하고 석 달 만에 시장 상황은 원점이 되었기 때문이다. 취득세 영구 인하안은 현재 쓸 수 있는 카드 중 몇 개 남지 않은 대안이다.

 

그러나 취득세 영구 인하안은 처음 제기되었을 때부터 많은 반발을 불러일으켰다. 취득세가 주요 수입원(서울시 약 50%)인 지자체에서는 즉각적으로 반발했으며, 이어서 덜 걷히는 세금을 어디서 끌어올 것인가에 대한 논의는 부동산 문제를 넘어 조세의 역할에 대한 사회적 논란으로까지 확장되었다. 취득세 영구 인하로 인한 세수 구멍을 부가세 인상이나 비과세 감면 폐지를 통해 메울 경우 소득에 역진적이거나 소득이 노출된 직장인들에게만 불리하게 작용할 수 있다. 이전까지 있었던 취득세 감면 정책이 ‘한시’라는 조건이 붙어 있었던 반면 ‘영구’적 조치가 취해질 이번 안은 지방재정의 구조를 바꿀 수 있는 중대한 사안이기 때문에 논의가 광범위하게 번져가는 것이다.

 

이 파장의 중심으로 돌아가 보면, 취득세 감면이 과연 주택 거래량을 증가시키고 가격을 회복시켜 정부 표현대로 ‘주택시장 정상화’를 할 수 있는지에 대한 질문이 남아 있다. 이는 부동산시장 전문가 사이에서뿐만 아니라, 부동산 중개업소에서도, 관련 기사 댓글에서도 쉽게 발견할 수 있는 질문이다. “세금 내린다고 집 살 생각이 없는 사람들이 집을 살까?” 문제의 핵심을 품고 있는 이 의심을 다시 한 번 짚어보려 한다.

 

 

취득세와 거래량의 인과관계는 불분명

먼저, 취득세와 거래량의 관계를 보자. 현재의 취득세 감면안은 취득세 부담이 감소하면 거래가 증가할 것이라는 가정으로부터 출발한다. 세금을 줄여주면 주택 구매를 위한 전체 비용 하락 효과가 있어 구매 유인 요인이 늘어날 것이라는 예측을 쉽게 할 수 있다. 실제로 취득세율을 절반으로 감면(4%→2% 또는 2%→1%)해주면 보통 몇백만 원에서부터 몇천만 원까지 절약할 수 있다.

그렇다면 지금까지 취득세율을 감면해줬던 시기에, 거래량은 정말로 늘었을까?

 

<그림 1> 거래량과 취득세율 추이

  

 

취득세 감면 조치는 2005년 과세표준 변경으로 인한 세 부담 완화를 위해 취·등록세 합계세율 5%에서 3.5%로 인하한 것으로 시작하여, 2006년 9월부터 2010년 12월까지 2%를 유지한다. 그러나 4년 4개월이라는 장기간 동안 낮은 세율을 유지하였음에도 불구하고, 거래량은 증가하는 추세를 보이지 않았다. 2008년을 제외하고는 계속해서 증가율(-)을 기록했고, 감면이 종료되는 2010년에는 감소율이 오히려 커졌다. 거래 총량으로 보아도, 2006년의 상반기의 취·등록세 합계세율이 2.5%로 이후 감면기간보다 높았지만 2007년~2011년까지의 거래량이 2006년의 3/4 수준으로 계속해서 더 낮게 나타났다.

 

이후 2011년 3월부터 연말까지, 그리고 2012년 10월부터 연말까지(이후 올해 상반기까지 연장) 상대적으로 짧은 기간 동안 감면 정책이 시행되었다. 당시의 거래량 변화를 월별로 살펴보면 감면기간 동안 거래량 증가율이 상대적으로 높은 모습이 확인된다. 그러나 감면 시기 전후에 거래증가율이 감소하고 있는바, 이는 수요 자체를 진작시키는 것이 아니라 기존 수요자들이 거래시기를 조정하는 이전 효과라고 볼 수 있다. 다시 말해, 취득세율과 상관없이 주택을 구매할 의사가 있는 사람들이 이왕이면 취득세를 덜 낼 수 있는 시기에 맞춰서 구매했다는 것이다.¹⁾

 

이에 대해서 통계적인 방법을 사용한 분석들을 보아도, 대부분 취득세 감면이 거래량에 대해 의미 있는 영향을 미치지 못했다는 결론을 내리고 있다. 대표적으로 김종화 · 유태현(2012)과 한재명 · 유태현(2011)의 연구는 거래량에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인(가격, 주택수요, 주택공급, 거시경제환경 등) 등을 고려했을 때, 취득세 인하 조치가 거래량에 통계적으로 유의미한 영향을 미치지 못하고 있음을 보여주고 있다. 조임곤·정재진(2011)의 연구에서도 거래세 감면보다는 주택 보급 수준과 가구 수 및 소득 수준 등 주택시장의 환경 및 구조적 요건에 의해 주택 거래가 영향을 받는 것으로 나타났다.²⁾

이러한 결과가 의미하는 바를 요약하면 취득세 부담을 줄여줘도 주택 거래량이 근본적으로는 증가하지 않는다는 것이다. 그보다는 주택시장의 수급 상황과 전반적인 경제 상황, 그리고 그에 연계된 소득 수준에 의해서 영향을 받는다는 결론이다. 당장 몇백만 원을 절약할 수 있다고 해서, 앞으로 우리나라의 경제상황이나 주택시장에 대한 밝지 않은 전망을 무시한 채, 또는 특별히 늘어날 기회가 없어 보이는 자신의 미래소득을 고려하지 않은 채 당장 집을 살 사람은 드물다는 이야기다.

 

 

거래량과 가격의 관계도 모호

거래량과 가격은 대체로 같은 방향으로 움직인다. <그림 2>와 같이 가격 상승기에 거래량은 증가하며 가격 하락기에는 거래량이 줄어든다. 반대로, 거래량이 증가할 때 가격이 상승하고, 거래량이 감소할 때 가격이 내려간다고도 말할 수 있다. 즉, 가격과 거래량은 뚜렷한 정(+)의 상관관계에 있다. 그래서 거래량은 시장 참여자 및 정책 결정자에게 중요한 신호 역할을 한다.

 

<그림 2> 거래량과 가격 변동률 추이

 

 

거래량이 감소하면 물론 그 자체로도 문제가 있다. 주택거래가 원활하지 못하면 집 처분에 제한이 생겨 개인의 자산 유동성이 떨어지고, 주거이동에 대한 제약이 생기는 등 주택시장이 충분히 제 기능을 다 하지 못하게 된다. 이때 대체로 가격 또한 하락세에 있기 때문에 정부로서는 ‘주택시장 정상화’를 위해 여러 대책을 내놓게 된다. 취득세 인하도 이러한 대책 중의 하나인 셈이다.

그러나 거래량 감소와 가격 하락은 동시에 발생하고 있는 것이지-즉, 상관관계가 명확할 뿐이지 인과관계나 선후관계에 대해서는 아직 논란이 많다. 거래 감소가 가격하락을 심화시키는지, 또는 거래 증가가 가격 상승을 유발하는지는 확실하지 않다.

그럼에도 불구하고 거래 정상화는 대체로 주택시장 정상화 방침 속에 묶여 시행되면서 가격 상승(가격 하락의 방지)을 위한 지렛대 역할을 할 것으로 기대되는 경향이 있다. 최근 몇 달간 거래량이 늘어도 매매가는 계속해서 하락하고 전셋값은 오르자 “취득세 감면 혜택의 효과가 제대로 발휘되지 않고 있다”는 기사들이 쏟아져 나오는 것도 그래서이다.

 

관련 국내 연구³⁾는 가격과 거래량이 상호 영향을 미치는 가운데 가격이 거래량에 선행한다는 것이 조금 더 최근의 연구 결과이다. 시군구 단위의 지역별 분석에서도 급격한 가격상승이 있었던 소위 투기 지역(강남 3구 등) 외에는 가격이 거래량에 선행하는 것으로 나타났다. 앞으로 관련 연구가 보다 풍부하게 진행되어야 분명해지겠지만, 현재까지는 가격이 선행하는 연구 결론이 우세한 점과 거래량이 늘어도 가격이 하락하는 최근 추세로 비추어볼 때, 현재와 같은 침체기 시장에서 거래를 촉진한다고 해서 가격 상승이 뒤따라오는 것은 힘들 것으로 보인다.

 

 

취득세 인하는 주택 세제 전반에 대한 개편 과정에서 정해져야

지금까지의 거래량 추이와 관련 연구 결과들을 종합적으로 봤을 때, 결론적으로 취득세 감면은 거래량에 영향을 주지 못했으며, 가격에 긍정적인 영향을 미친다는 사실도 확인할 수 없었다. 게다가, 거래절벽이 나타나는 이유는 거래세율이 높아서가 아니라 시장 상황에 따라 세율이 빈번하게 바뀌기 때문이므로, 중요한 것은 ‘변동성’ 그 자체이지 ‘높은 세율’이 아니다. 낮든 높든 세율을 영구적으로 고정한다는 신호를 확실히 주면 거래시기의 조절은 일어나지 않을 것이다. 결론적으로 취득세 감면안은 주택시장 정상화라는 목적에 맞는 정책수단으로 작용하지 못하였다고 볼 수 있다.

그렇다면 현재로서는 취득세율 조절이 필요 없는가? 유의할 지점은 기존의 취득세율 기준이 절대적으로 옳은 것은 아니라는 점이다. 과거 가격 급등기와는 주택시장 환경이 판이해졌고 향후에도⁴⁾ 하향 안정화가 예상되고 있으므로, 이러한 변화에 맞추어 주택시장의 효율과 재원조달이라는 주택 세제 본연의 목적을 달성할 수 있도록 세제 전반에 대한 점검이 필요하다. 따라서 이번 감면 논란을 바탕으로 부동산 거래세와 보유세 모두를 포함하여 주택 관련 세제의 틀을 재정립하는 관점에서 취득세 및 기타 논란이 되었던 세제 이슈들이 결정되어야 할 것이다.

취득세율의 숫자만을 단편적으로 고려하면 여러 오류에 빠질 수 있다. 대표적으로 선진국과 비교하여 우리의 취득세율이 높은 편이라고 판단하는 경우가 있는데, 실제 세금 외 준조세 성격의 거래비용을 포함할 경우 OECD 국가 기준으로 높지 않으며⁵⁾, 보유세나 양도세 등 기타 거래세를 포함한 부동산 관련 세금을 종합적으로 비교하면 국가별 제도적 차이 탓에 비교기준 및 과세표준에 따라 부담수준의 상대적 순위가 제각각 달라질 수 있다.

따라서 보유세를 포함한 전체 부동산 관련 세 부담수준(총조세 대비 부동산세 비율, GDP 대비 부동산 세제 비율 등)을 우리나라 실정에 맞게 충분히 고려해야 하며, 나아가 지방자치와 복지재정 확보가 강조되는 최근 조류에서 기본 조세원칙인 수직적, 수평적 공평 과세와 부동산시장 조절정책으로서의 주택과세가 어떻게 맞을 수 있을지를 앞으로 세제 개편 논의에서 중점적으로 고민해야 할 것이다.

 

 

[참고문헌]

김진·배준식, “취득세 인하에 따른 지방세제 개편방안”, 서울연구원, 2012
김현아, "취등록세 감면이 부동산 시장에 미치는 효과", 2013 1/4분기 부동산시장 동향분석, KDI, 2013
류현욱·고성수, "가격과 거래량의 관계에 대한 실증연구“, 부동산학연구 제18집 제3호, 2012
박상수·임민영, “주택 관련 취득세 감면정책의 문제점과 개선방안”, 한국지방세연구원, 2013
임재만, “주택거래량은 주택가격 변동을 설명할 수 있는가?”, 국토연구 제 69권, 2011
정주희·김호철, “수도권의 주택가격과 거래량 간 인과성 및 동태적 관계에 관한 연구”, 국토계획 제46권 제6호, 2011
허윤경·장경석·김성진·김형민, “주택 거래량과 가격 간의 그랜저 인과관계 분석”, 주택연구 제16권 4호, 2010