취득세 항구 인하와 부동산세제 개편의 방향

한시적인 취득세 인하 조치(4.1)가 지난 6월 30일 자로 끝나면서 반짝 활성화되었던 부동산 거래가 다시 위축되자 정부가 후속 조처로 7.22대책(주택공급축소와 다주택자 양도세 중과 폐지·분양가 상한제 탄력 적용, 취득세의 영구인하 등)을 발표하였다.

그런데 이번 대책에 포함된 취득세의 항구적인 인하의 범위를 놓고 부동산대책 주무부서인 국토부와 지방세수 감소를 우려하는 안행부 및 지방자치단체 사이에 이견이 노출되고 있다.
안행부가 취득세 1% 인하 대상 주택 거래가격을 9억 원에서 최대 3억 원으로 하향 조정하여, 지방세수 결손을 최소화하자는 방안을 추진하겠다는 입장을 밝힌 데 반해 국토부에서는 안행부의 안은 취득세 인하의 취지를 살리지 못하는 것이라 비판한다.

 

이 시점에서 취득세 인하 문제를 어떻게 볼 것인가를 살펴볼 필요가 있겠다.

 

취득세율 한시 인하기간(6월 30일)이 끝난 현재 주택거래 시 적용되는 취득세율은 다음과 같다.

취득가 9억 원 이하 1세대 1주택의 경우는 2%, 다주택자 또는 9억 원 초과 1세대 1주택의 경우는 4%의 세율이 적용된다. 물론 지방교육세와 농특세를 고려하면 9억 원 이하 1주택자는 2.7%(85제곱미터 이하는 2.2%), 다주택자 및 9억 원 초과 1주택자는 4.6%가 적용된다.

 

그런데 안행부의 발표로는 취득세율을 9억 원 이하 1세대 1주택에 대해 1%로 인하할 경우 발생하는 지방세수 결손규모는 연간 2조 9000억 원이며, 이 기준을 6억 원과 3억 원으로 각각 낮추면 각각 2조 4000억 원 및 1조 8000억 원의 지방세수 결손이 발생한다. 다시 말해 3억 원 수준으로 낮추어야 그나마 지방세수 결손이 적다는 것이다.

 

문제는 취득세 항구인하 대상주택을 매매가 3억 원 이하 주택으로 한정할 경우 아파트시세가 높은 서울·수도권은 취득세 인하 혜택을 받을 수 있는 주택이 많지 않아 원래 취득세를 인하하려 했던 취지에는 부합하지 않는다고 할 수 있다.

 

그렇다면 취득세 인하와 관련해 생각해야 할 것은 취득세 인하가 부동산경기에 미치는 효과가 어느 정도인가, 취득세 인하로 인한 결손세수를 어떻게 충당할 것인가이다.

 

부동산세제와 관련하여 한시적 조치는 항상 문제가 되어왔다.

한국지방세연구원(박상수∙임민영, “주택 관련 취득세 감면정책의 문제점과 개선방안”, 한국지방세연구원, 2012.10)의 보고서에 따르면 취득세 감면에 따른 거래량 증가분의 대부분은 이전효과(거래 시기를 앞당기는 효과)에 의한 것으로 이를 제외할 경우 실질적으로는 4~6%의 거래량 증가 효과가 있을 뿐이라고 한다.

원래 주택구입의사가 있던 사람이 특례기간으로 구입 시기를 앞당기는 유인 때문에 거래량이 증가한 것이지, 취득세특례를 얻기 위해 주택을 일부러 구입하려 달려들지는 않는다는 뜻이다. 그렇기에 거래량이 일시적으로 증가하더라도 주택가격 상승으로 이어지지 않는 것이다.

결국, 취득세율의 한시적 인하는 거래량을 일시적으로 증가시킬 수 있으나 가격상승으로 이어지지 않은 이전효과에 지나지 않고, 취득세율의 영구적 인하는 거래량 증가마저 가져오지 못한다고 할 수 있다.

취득세율의 인하조치는 정상적인 부동산시장으로의 진입이 예견될 때 일종의 마중물 역할로서 의미가 있는 것이지, 구조적 변화를 겪고 있는 부동산시장의 흐름을 바꾸는 대책이 될 수는 없다는 것을 뜻한다.

 

결국, 현시점의 부동산대책으로서 취득세 인하를 꺼내는 것은 적절한 처방은 아니라고 할 수 있다. 오히려 취득세 인하로 인한 지방세수 결손이 지방자치단체의 재정을 약화시켜 지방경기를 위축시키는 역효과로 나타날 수도 있다.

만약 부동산거래비용을 낮추기 위해 취득세를 항구적으로 인하하고자 한다면 그로 인한 지방세수결손을 메꾸는 대안과 함께 이뤄져야 역효과를 방지할 수 있다.

 

사실 취득세와 같은 거래세는 경기에 민감하여 경기가 위축되면 거래가 줄면서 세수도 함께 감소하게 된다. 특히 취득세는 지방세 총부과액의 30%(취득부가세 포함. 부동산 관련 취득세는 이 중 약 80% 비중)를 차지할 만큼 비중이 높기 때문에 경기변화에 따른 지방재정의 민감도는 항상 문제가 되어 왔다. 가뜩이나 경기침체로 세수부족이 10조에 이르는 현실에서 취득세마저 인하하게 되면 정부의 재정지출규모가 줄면서 부동산경기부양을 위한 정책이 오히려 경기부양책을 제약하는 역효과로 이어지지 않을지 심히 걱정된다.

‘거래세 인하, 보유세 강화’라는 과제가 지방세 개편의 오래된 숙원사업으로 자리 잡은 이유가 여기에 있다.

만약 국토부의 안처럼 9억 원 이하 주택에 대해 1% 세율로 취득세를 인하할 경우 연간 2조 9천억 원 수준의 세수결손이 발생하게 된다. 따라서 이번 취득세 항구인하안은 이런 세수결손을 메꿀 수 있는 부동산세제의 개편, 특히 보유세(재산세 및 종합부동산세)의 인상과 함께 이뤄져야 한다.

우리나라의 부동산 관련 보유세(재산세 및 종합부동산세)는 시가대비 0.15% 수준으로 평가된다. 재산세는 시가표준액(시가의 70% 수준)에 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)을 곱한 금액을 과세표준으로 하고 있어서 사실상 시가의 40% 내외금액에 대해 세율을 적용하고 있고, 종합부동산세는 공시가격(시가의 80% 수준)에서 일정금액(6억 원~9억 원)을 공제한 뒤 공정시장가액비율(75%~80%)을 곱하여 과세표준을 정하므로, 대상자가 많지 않고 그것도 시가의 60% 내외금액에 세율을 곱해서 산출하므로 세수 규모도 크지 않다.

주택 관련 재산세율은 0.1%~0.4%, 주택종합부동산세 세율은 0.5%~2%이다. 결국, 최고세율을 기준으로 하더라도 시가대비 0.15% 내외에 불과한 셈이다. 이는 선진국 보유세 대비 1/10도 되지 않는 수준으로 알려져 있다.

2011년 기준 재산세는 지방세에서 약 9% 비중으로 8조 원 수준이고, 종합부동산세는 1조 원 내외이므로, 취득세 항구인하안(9억 원 이하 1%)과 보유세 인상안을 묶는다면 대략 보유세 세수를 현재보다 30% 이상을 더 걷어야 최소한 균형을 맞출 수 있을 것이다.

하지만 세금 인하는 쉬우나 어떤 세금이 되었든 세금인상은 납세의무자들의 조세저항으로 이어져 결코 쉬운 일이 아니다. 따라서 보유세를 인상하더라도 비사업용토지나 투기성토지, 고가주택(9억 원 이상)을 대상으로 하여 세율을 인상하는 방안이라면 저항을 누그러뜨리면서 국민적 공감대를 얻을 수 있을 것이다.

최근 새누리당이 재산세와 종합부동산세를 통합한 종합재산세를 신설하는 방안을 추진한다고 한다. 취득세 인하를 보완하는 대책을 함께 제시하려는 취지는 좋으나 국세인 종합부동산세를 지방세로 통합할 경우 강남 3구와 같은 부유한 지역과 그렇지 않은 지역 간의 재정격차가 더욱 확대되어 지역 간 빈부격차가 더욱 심화할 수 있다.

섣부르게 지방세와 국세를 통합하는 방안보다는 현재의 부동산 보유세제가 갖고 있는 취지를 살리면서 개편방향을 논의하는 게 좋다고 생각한다.