대항력과 우선변제권의 차이

대항력은 경매, 공매 외에 매매, 대물변제, 증여, 상속 등에도 인정되나, 우선변제권은 경매,공매에만 적용된다.

 

동일주택에 대한 경매가 2차에 걸친 경우 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 1차 경매에서 배당요구를 하였다면 (즉, 우선변제권의 행사) 2차경매에서는 그 우선변제권은 매각으로 소멸하고 임차인에게 남아 있는 권리는 대항력뿐이다. 주택임대차보호법상의 임차권은 경매절차에서 매각으로 소멸하나, 다만 대항력이 있는 경우에는 보증금 전액을 받을때까지 소멸하지 않는 것으로 하였다.

(대법원 2006.2.10선고 2005다21166 판결)

 

대항력과 우선변제권의 2가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매 절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 경락인에 대항하여 이를 반환할때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸하는 것이므로 제2경매에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

(대법원2001.3.27선고 98다4552판결)

 

즉 대항력은 영속적인 권리이고, 우선변제권은 소멸성 권리로 보아야 하며, 임차인이 1차 경매낙찰자와 새로운 임대차 계약을 작성하지 않았다는 전제가 있어야 한다. 낙찰자와 새로운 임대차계약서가 작성되면 그 계약서에 준해 확정일자를 득할 수 있고, 이런 경우 우선변제권의 효력이 새로이 발생되기 때문이다.