증액된 임차보증금

임차보증금을 증액한 경우 그 증액부분은 기존의 근저당권자에 우선하여 배당받을 수 없고, 따라서 임차인은 그 증액부분을 가지고 매수인게게 대항할 수 없다. 임차인의 보증금을 증액하는 경우 재 계약서를 작성하지 아니하고 임대인 작성의 증액부분에 대한 영수증에 확정일자를 받은 때에는 그 효력을 인정할 수 없어 우선변제를 받을 수 없다. 이때에는 반드시 임대차관계(당사자,기간,보증금 등)을 확인할 수 있는 방법 (예컨대 재 계약서를 작성)으로 작성한 후 그 서면에 확정일자를 받아야 한다. 근저당권설정 후에 보증금을 증액한 경우에는 임차인은 증액부분에 관하여 근저당권자에게 대항할 수 없고, 따라서 매수인도 증액부분에 대하여는 인수할 의무도 없다.

(대법원2001.3.23선고 2000다30165 판결)

 

예컨대 임차인(보증금 2,100만원)이 대항력을 갖춘 후 근저당권이 설정되고 그 후 보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 300만원을 지급한 경우, 보증금 증액의 합의는 당사자 사이에만 효력이 있고 근저당권자에게는 대항할 수 없으므로 그 임의경매의 매수인의 명도청구에 대하여 증액전의 보증금을 상환받을 때까지 건물명도를 거절할 수 있고 증액된 보증금으로써는 매수인에게 대항할 수 없다.

(대법원1990.8.24선고 90다카11377판결)