폐업한 경우의 대항력, 우선변제권 요건

상가건물임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건 및 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우

 

상가건물임대차보호법의 보호를 받는 임차인이 처음에는 대항요건을 구비하였다가 사정상 폐업을 하고 사업장을 정리하였다면 대항력을 상실하게 된다.

 

사업을 하다가 여러 가지 사정으로 휴,폐업을 하게 되는 경우에는 관할세무서장에게 휴,폐업신고서를 제출해야 한다. 폐업신고를 하지 않으면 세무처리상의 불이익은 물론 기타 행정규제를 받을 수 있다. 따라서 정식으로 폐업신고를 하고 사업장을 정리하였다면 폐업신고를 하지 않음으로써 받는 불이익에서는 해방되지만, 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건을 상실하게 될 것이다.

 

폐업을 하였다가 다시 시작하는 경우에는 1997년 이전에는 사업자등록번호를 새로 부여 받았었다. 1997년부터 사업자등록번호를 한 번 부여 받으면 특별한 경우 외에는 평생 그 사업자등록번호를 사용하게 되어 있다. 그러나 동일한 사업자등록번호를 그대로 사용한다고 해서 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건이 유지존속되는 것은 아니다.

 

그런데 문제는 상가임차인이 사업자동록을 하다가 사업이 잘 안돼서 사실상 폐업을 하고 전대차를 한 경우이다. 임대인의 동의를 얻은 적법한 전대차를 한 경우에는 전차인이 대항요건을 갖추면, 임차인의 폐업과 전차인명의의 사업자등록을 전제로 한 것이라고 보아야 할 것이다.

임차인이 사실은 폐업을 했으면서도 이를 신고하지 않아 형식적으로는 자기 명의로 사업을 하는 것처럼 되어 있더라도 전대차를 하여 타인이 대신 사업을 하고 있다면 대항요건은 상실됐다고 보아야 할 것이다.임차인의 대항요건이 유지되려면 건물을 직접 점유하면서 사업을 하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

 

임차인이 종전업종을 폐업하고 같은 날 다른 업종으로 사업자등록을 하였다면 이는 어떻게 볼 것인가가 문제될 수 있다.그러나 이경우에는 일종의 공시방법인 임차인의 점유와 사업자등록이 계속된 것으로 볼 수 있기 때문에 대하요건은 유지존속 된다.

(부산고등법원2005.9.23선고 2005나5348판결)