존속기간(만기)이 지난 전세권의 소멸여부

등기부등본상에 전세권이 등기되어 있는데 존속기간(만기)이 지난 경우를 흔히 볼 수 있다. 용익물권인 전세권은 근저당권 등과 달리 만기가 지나면 소멸한다고 알고 있는데 그렇다면, 이 경우의 전세권은 모두 무효인가?

 

전세권의 존속기간이 만료되면 당사자간의 계약갱신을 하지 않는 한 전세권은 소멸하는 것이 원칙이다.

 

한편 민법 제312조 제4항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전(前)전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 하고, 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 민법 제313조에 의하면 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다고 규정하고 있으며, 민법 제187조에 의하면 "상속, 공용징수, 판결, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 부동산의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다."라고 규정하고 있다.

 

판례도 "전세권의 법정갱신(민법 제312조 4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에게 그 권리를 주장할 수 있다."라고 하였다.

(대법원  1989.7.11 선고88다카21029판결)

 

결국 전세권등기의 존속기간이 도과되어 이를 연장하는 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 묵시적인 전세권의 연장이 있었다면 유효한 전세권으로 보호된다. 다만 전세권설정자가 전세권소멸통고를 하고 6개월이 경과하면 전세권이 소멸될 수 있다.