대지권미등기 이해하기 (1)

아파트 등 집합건물의 경우 전유부분의 소유자는 아파트 단지 전체면적 중 일정면적에 대한 대지사용권을 가지는데, 이를 대지권이라 하며 등그부상 등기되면 대지권등기가 되었다고 한다. 집합건물이 대지권 등기가 되어 있지 않은 경우로는 시소유지상에 건축된 아파트로서 전유부분의 소유자는 대지에 대한 권리를 가지지 못하여 실제 대지권이 없는 경우로써 감정평가서상의 평가액은 전유부분인 건물가액만 평가되며, 신규아파트를 분양받은 경우에 실제 대지권까지 분양받았으나 환지 등의 절차지연 등으로 등기부상 대지권등기가 되지 않은 경우로 나누어 볼 수 있다.

 

시유지상의 아파트의 경우(시영아파트) 애초 대지권이 없기때문에 감정평가서상에 건물가액만 평가되고 낙찰 후 대지권에 대한 권리를 취득하지 못하나, 신규 아파트를 분양받을 때 전유부분 및 대지사용권까지 분양받은 경우에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) 제2항(구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.)규정에 의해 대지사용권을 따로이 처분할 수 있다는 규약이 없다면 대지사용권은 전유부분(동조 제20조 제1항)로서 전유부분에 설정된 근저당권 실행으로 전유부분을 낙찰 받으면 대지사용권 역시 매수인에게 소유권이 귀속된다.

 

* 대지사용권이란

집합건물의 구분소유자가 건물의 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 갖는 권리가 대지사용권이다.(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6항) 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로 소유권, 법정지상권, 무상사용권(시영아파트) 3가지가 있다.

 

* 대지권이란

건물과 분리하여 처분 할 수 없는 대지사용권을 대지권이라고 한다.

 

* 대지권미등기

사유지, 국유지에 건축된 집합건물(대지권이 처음부터 없는 경우)과 달리 실제 대지권이 있으나, 대단지 아파트의 경우 대지분필, 합필, 환지절차 지연, 각 세대당 지분비율 결정지연, 건설업체 내부사정, 여타 건윱분 소유자의 분양대금 미납에 따르는 문제 등으로 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 지체된 경우를 말한다.

소유자가 고의로 대지권등기를 미룬 경우도 가끔 있지만 대부분은 대단지 아파트처럼 대지사용권은 원래있으나 절차 미비로 대지지분이 미등기로 되어 있는 경우 경매 후 대지지분의 소유권이전은 분양받은 자 명의로 대위등기 한 후 자신에게 이전등기를 하여야 한다.

응찰자는 대지권미등기인 경우 대지권 가격도 감정평가 되었는지를 법원의 감정평가서를 확인하여야 한다.