대지권 미등기 집합건물의 담보취득과 강제집행

1. 전유부문에만 설정된 저당권의 효력범위

구분건물의 전윱부분만에 설정된 저당권의 효력범위에 관한 판례를 보면, '집합건물에 있어서, 대지의 분.합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비이율결저의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 상당기간 지체되는 경우, 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갗주었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유.사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유.사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고(대법원 2000.11.16선고 98다45652 전원합의체 판결), 한편 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정으로 인하여 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지군이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권까지 미친다고 할 것이다.라고 하였다(대법원 1995.8.22선고 94다12722판결, 1997.6.10자 97마814결정)

 

2. 전유부문만에 관하여 설정된 근저당권에 기한 임의경매절차 개시의 효력

또한, '구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터 잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰 받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.'라고 하였다(대법원 2001.9.4 선고 22604판결)

또한, '구분건물의 대지사용권에는 지상권 등 용익권이외에 대지소유권도 포함된다.'고 해석함이 상당하다고 할 것이며, 구분건물의 전유부분만에 관하여 저당권설정등기가 경료된 후에 대지권등기가 경료되면서 그 저당권설정등기는 전유부분만에 관한것이라는 취지의 부기 등기가 직권으로 경료되었다고 하더라도 이를 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하거나 공정증서로써 정한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.'라고 하였습니다(대법원2001.2.9선고 2000다62179판결, 1995.8.22선고 94다12722판결)

 

3. 대지권등기가 미쳐지지 아니한 구분건물의 경매절차 매수인의 대지사용권 취득여부에 관한 등기선례

참고로 대지권등기가 마쳐지지 아니한 구분건물의 경매절차 매수인의 대지사용권 취득여부에 관한 등기서례를 보면

① 분양회사가 구분건물고 일체불가분성이 있는 대지사용권을 취득하였으나 지적정리 등의 지연으로 대지권등기는 지적정리 후 완료해 주기로 하는 약정하에 우선 구분건물만에 관하여 소유권보존등기를 한  후 수분양자에게 소유권이전등기를 경료하였는데, 그 후 대지권등기가 되지 아니한 샹태에서 구분건물에 대하여 경매절차가 진행되어 제3자가 구분건물을 경락받은 경우 그 경략인은 구분건물의 대지권도 취득하게 될 것이나, ② 분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권을 취득하지 못하게 될 것이고, 따라서 경락인이 대지사용권에 대하여 그 명의로 등기(분양회사로부터 순차 지분이전등기 또는 부동산등기법시행규칙 제60조의 2의 규정에 의한 대지권등기)를 경료받으려면, 위 경락과는 별도의 등기원인이 있어야 한다.'라고 하고 있다(1999.2.3등기3402-115 질의회답 등기선례 199902-1,1999.3.18 등기3402-질의회답 등기선례199904-20)

그리고 '분양회사가 대지사용권을 취득하지 못한 상태에서 그 건물의 대지사용권을 후일 취득하여 이전하여 주기로 하는 약정 하에 전유부분만에 대하여 수분양자 명의로 소유권이전등기를 경료하여 주었고 수분양자가 대지사용권을 취득하기 전에 당해 전유부분이 근저당권의 실행으로 인하여 경락되었다면, 비록 그 경락이 분양자가 대지사용권을 취득한 이후에 이루어졌다 하더라도 경락인은 경락으로 인하여 당해 전유부분을 소유하기 위한 대자사용권을 취득하지 못할 것이고,이 경우, 경락인이 대지사용권을 취득한 분양자로부터 대지사용권을 이전받아 대지권변경등기를 신청하려면, 분양자로부터 수분양자에게 다시 수분양자료부터 전득자인 경락인에게 순차적으로 경료하여야지 직접 전유부분을 경락받은 최종 소유자 앞으로 할 수는 없으며, 다만 분양자는 직접 단독으로 대지사용권의 사후취득에 관한 규약들을 첨부하여 대지권변경등기를 신청할 수 있으며, 그러한 등기가 경료되면 구분건물의 현 소유자인 경락인은 대지권등기가 된 구분건물의 소유권이전등기를 처음부터 경료받은 것과 마찬가지의 지위를 취득하게 될 것이다'라고 하였다(1999.4.26등기 3402-454 질의회답 등기선례199404-02)

 

4. 대지사용권의 일괄매각 여부

 구분건물의 경매에 있어서 대지사용권에 관한 경매신청이 없은 경우, 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지에 관하여는 '대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고(다만, 이 경우 이해관계인으로서는 입찰기일의 공고가 버률의 규정에 위반하거나 최저입찰가격의 결정 또는 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 입찰허가에 대한 이의를 하거나 입찰허가결정에 대한 항고를 함으써 구제 받을 수 있다고 할 것이다.). 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수 없으므로, 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 않았다 하여 그러한 사유만으로 경매절차에 하자가 있다고 할 수 없다.'라고 하였다(대법원 1997.6.10자 97마814결정, 2001.9.4선고 2001다22604판결).