대지권미등기 이해하기 (2)

1. 대지권 미등기의 경우 법원의 업무처리

1) 무상사용권과 법정지상권이 대지사용권인 경우

→ 낙찰자는 대지사용권인 무상사용권 또는 법정지상권을 당연히 취득한다. 따라서 건물이 철거될 위험이 없다.

다만, 법정지상권이 대지사용권인 경우에는 대지에 대해서 지료를 지급해야 한다.

2) 대지의 지분소유권이 대지권으로 존재하는 경우

→ 대지권미등기라 하더라도 낙찰자는 당현히 대지권을 취득하게 된다.

→ 경매개시결정의 목적물에 대지권이 누락된 경우에도 낙찰자는 대지권을 취득하게 된다.

3) 경매개시 결정 당시에는 없었던 대지권을 잔금지급 이전에 취득한 경우

→ 낙찰허가 확정전에 대지권을 취득했다면 경매개시결정 당시부터 대지권을 취득한 경우와 동일하게 처리된다. 다만, 낙찰허가가 확정된 이후에 대지권을 취득한 경우에도 낙찰자는 대지권을 취득하겠지만 대지권부분에 대한 대금의 미지급문제는 부당이득반환의 문제로 처리됨.

4) 대지사용권으로서 대지의 지분소유권이 존재하지만 분리처분 가능규약이 존재하기 때문에 대지권이 성립하지 못하는 경우

→ 낙찰자는 그 대지의 지분소유권을 취득할 수 없다. 다만, 법정지상권이 성립할 것이므로 건물의 강제철거가 불가능할 뿐이다.

5) 전유부분 건물의 소유자가 대지사용권조차 취득하지 않은 경우

→ 낙찰자는 대지의 지분소유권을 취득할 수 없고, 대지사용권이 없으므로 대지소유자에 의해 건물을 철거당하거나 매수 청구를 당할 수도 있다.

 

2. 대지사용권 또는 대지권 존부

1) 분양회사가 전유부분을 수분양자에게 이전등기하기 전에 민법 제187조에 따라 등기없이도 대지의 소유권을 취득한 경우

→ 대지권이 가능한 경우이며, 다만 이전등기 이후라면 대지권이 불가능하다.

2) 대지의 소유권을 매매 등 민법 제186조 소정의 원인으로 취득하는 것으로 되어 있을때 분양회사가 대지에 관하여 소유권이전등기를 한 일자가 수분양자 앞으로 이전등기 한 이후인 경우

→ 대지권이 불가능한 경우이다.

3) 대지의 소유권을 매매 등 민법 제186조 소정의 원인으로 취득한 것으로 되어 있을때 분양회사가 대지에 관하여 소유권이전등기를 한 일자가 전유부분을 수분양자 앞으로 이전등기한 이전인 경우 (이때 법원은 수분양자에게 대지권등기를 경료하여 주지 못한 이유를 확인해야 함.)

① 지적이 정리되지 않았거나 수분양자가 대지권 등기비용을 납부하지 않았기 때문이거나 대지지분이 전유부분 건물의 지분비율과 일치하지 않았기 때문인 경우

→ 대지권이 가능한 경우이다.

② 대지에 대하여 가압류나 근저당권이 존재하기 때문인 경우

→ 대지권이 가능한 경우이다.

③ 종래의 소유자였던 조합원이 재건축조합에 대지에 대한 지분소유권을 신탁한 상황에서 수분양자의 재건축조합에 대한 대지소유권 이전등기청구권이 가압류된 경우

→ 대지권이 불가능한 경우이다.

④ 대지에 대하여 처분금지가처분이나 가등기 등이 있는 경우

→ 대지권이 가능한 경우이다.

4) 분양회사나 재건축조합이 대지권을 취득할 가능성이 없는 것으로 판단되어도 전유부분이 전전 유통되었다면 수분양자나 그 이후 어느 소유자라도 동일시점에 전유부분 소유권과 대지지분 소유권을 함께 취득한 적이 있으면 당연히 그 시점부터 대지권이 가능하다.