농지경매(농지취득자격증명) 주의사항

1) 농지취득자격증명 발급없이 농지를 취득할 수 있는 경우는 토지이용계획확인원의 도시계획관리에 용도지역란에 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획시설예정지로 지정 또는 결정된 농지인 경우 등기촉탁시 농취증 없이 토지이용계획확인원 첨부로 소유권이전이 된다. 그러나 도시지역 중 녹지지역은 농취증을 제출하여야 한다. 간혹 농취증이 필요하지 않은 농지(도시계획구획 내 농지, 담보 농지의 취득, 토지거래허가를 얻은 농지, 공유물의 분할에 따른 농지, 개간 또는 간척으로 조성한 농지)도 있다.

 

2) 개인이 아닌 일반법인으로 낙찰은 조심하여야 한다. 일반법인은 농지취득자격증명원을 받을 수 없으므로 일단 개인의 명의로 낙찰을 받은 후에 전용허가 후 법인명의로 바꾸거나, 임대하여 사용하거나, 낙찰자가 공장신설 후 합병하여 포괄양수도하는 방법등이 있다.

(농지를 취득할 수 있는 사람은 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자 및 농업법인이며 일반법인은 농지취득이 안 되며, 농업계, 야간방송통신 매체학생을 제외한 초.등.고교학생도 취득이 불가능하다.)

 

3) 농지는 거주지역에 관계없이 취득이 가능하나 생애 첫 구입자(농지원부 없는 사람)는 최소면적에 제한이 있다. 최소면적은 1,000제곱미터이상이어야 한다. 여기서 기존농지와 합산해서 1,000제곱미터만 초과하면 되는데 문제는 기존 보유농지가 단지 토지등기부에 소유자로 등재만 되어서는 안 되며, 농지원부 상에 등재되어 있어야 한다.

당초 농지 900제곱미터 보유중인데 700제곱미터를 추가 매수하려면 1,000제곱미터를 초과하기 때문에 면적제한 없이 응찰이 가능하다.기존 900제곱미터가 농지원부에 등재되어 있다면 문제가 없으나, 농지원부가 없다면 7일 이내 농취증 제출이 실무상 어렵다. 왜냐하면 농지원부는 신청이로부터 최대 10일이내(관원농지, 관내는 즉시, 농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작여부를 기준으로 작성됨)소요되므로 매각결정기일까지 농지원부를 만들고 농취증을 발급받아 법원에 제출하기가 쉽지 않다. (농지취득차격증명은 부동산소재지이나, 농지원부는 본인 주소지가 서울이라면 대조동사무소에 신청해야 한다.)

 

4) 신청대상 농지가 취득시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 건물이 건립되어 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다면 농지취득자격 증명신청서반려통지서를 받게 되며, 신청서가 반려된다.

 

5) 농지의 취득과 관련하여 허위 기타 부정한 방법에 의하여 이 증명서를 발급받은 사실이 판명되면 농지법 제61조의 규정에 따라 3년이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 취득한 당해 농지를 취득목적대로 이용하지 아니할 경우에는 농지법 제11조 제1항 및 제65조의 규정에 따라 당해 농지의 처분명령 및 이행강제금이 부과될 수 있으므로 주의하여야 한다.처분명령을 받은 후 정당한 사유없이 처분명령을 이행하지 않으면 매각될 때까지 공시지가의 20/100에 해당하는 이행강제금이 부과된다.

 

6) 젙체 공장용지 중 극히 일부만 전, 답이 섞여 있어 법원은 농지취득자격증명 제출을 요구하고(강제주의), 관할관청(시,군,구,읍,면,동사무소)은 지목상 농지이나 현황상 농지라야 발급할 수 있지, 전소유자가 불법으로 형질변경을 하여 공장부지의 일부로 사용하므로 발급해 줄 수 없는 경우 농지취득자격증명 발급대상이 아니라는 사실확인서를 법원에 제출하여 매각허가결정을 받는 경우도 있다.

 

7) 토지거래허가구역내의 경매로 농지취득은 허가절차가 필요없고, 농취증 제출로 허가 받은 것으로 간주한다.

 

8) 농지 낙찰 후 10% 입찰보증금 영수증과 집행관 발행의 [최고가 매수신고인 증명]을 발급받아 읍, 면사무소에 제출하여야 농취증을 발급받기 쉽다.

 

9) 농지에 대한 경매에서 농지취득자격증명은 매각허가요건이다. 그러나 공부상 지목은 농지이나 토지의 사실상의 현상이 농지법상의 농지가 아니라면 농지취득자격증명이 없다는 이유만으로 매각불허가를 할 수 없다.