상가임대차 보호법 이해하기

상가임대차 보호법을 적용받기 위한 조건

 1. 경매개시결정 등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야 한다.

 

 2. 경매에서 상가임차인이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류,

    담보가등기)가 2002년 11월01일이후에 설정되어야 한다. 따라서 2002년 10월31일 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매

     부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못한다.

     즉 상가임대차보호법의 적용시점은 임차인의 사업자등록일도 아니고, 임차인이 임대차계약서를 작성한 날도 아니다. 그시점은

     그 물건에 최초로 설정된 근저당권의 날짜를 기준으로 함을 명심해야 한다.

 

 3. 환산보증금이 지역별로 일정액 이하여야 한다. 즉 보증금이 서울특별시는 2억6,000만원이하, 과밀억제권역은 2억1,000만

     원이하, 광역시는 1억6,000만원이하, 기타 시군은 1억5,000만원이하라야 동법의 적용을 받을 수 있다. 따라서 이 금액을 초과

     하면 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있더라도 배당금이 없다. 즉 이런

    임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없다.

 

환산보증금은 실제보증금 + (월세*100) 

 

. 상가건물임대차보호법의 중요한 특징은 임차인의 계약갱신청구권이 있다. 즉 상가임대인은 임차인이 임대차기간 만료

  6개월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유없이 거절하지 못하며, 이 임차인의 갱신요구권은

  최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.