부동산 인도명령 후 강제집행, ‘쾌쾌(快快)익선’

부동산 인도명령 후 강제집행, ‘쾌쾌(快快)익선’

 

부동산경매, 특히 임차인이나 점유자 등 이미 누군가가 거주 중인 주택을 낙찰받은 후 피할 수 없는 것이 명도다.

 

혹자는 부동산경매에서 입찰가 산정보다 어려운 대상으로 이 명도를 꼽기도 할만큼, 명도는 단순히 집을 인수하는 것 이상으로 큰 노력과 수고가 필요한 작업이기도 하다.

 

이사비나 이사날짜 등에 대해 기존 점유자와 원만한 합의를 이뤄내고 서로 좋게 마무리하면 더할나위 없이 좋겠지만 현실은 한푼이라도 이사비를 더 받아내기 위해 버티는 점유자와 조금이라도 명도비용을 줄이기 위해 용쓰는 낙찰자의 대립이 더 많은 실정이다.

 

이 과정에서 마음이 약해서 명도를 할 수 없다거나 점유자와의 협상이 전혀 진척되지 않는 경우, 낙찰자들이 선택하는 것이 바로 부동산인도명령의 청구다.

 

낙찰자가 매각허가를 받고 잔금을 완납함과 동시에 신청할 수 있는 이 부동산인도명령은 과거 명도소송으로 낙찰자의 비용부담이 늘고 낙찰물건의 사용수익 개시 시점이 지연되는 사태를 막기 위해 도입된 제도다. 이 제도 이후 경매의 난이도가 쉬워져 좀 더 많은 사람들이 경매의 과실을 맛볼 수 있게 됐다는 평가가 주를 이룬다.

 

물론 채무자 또는 임차인 등 점유자들도 이 부동산인도명령에 항거해 즉시항고를 할 수 있다는 점에서 더러 부동산인도명령 신청을 망설이는 낙찰자들이 있다. 그러나 이는 저돌적인 추진력과 행동력, 경매에 관한 지식으로 무장한다면 충분히 극복 가능한 부분이다.

 

오늘 소개하는 판례 역시 이를 뒷받침하는 내용이라 할 수 있다. 제목에서 짐작한 분들도 있으시겠지만 본문을 꼼꼼하게 읽어보신다면 입찰에 앞서 상당한 자신감을 가질 수 있으리라 본다.

 

 

법원 기록에 따르면 A씨는 부동산경매 절차에 참여해 낙찰에 성공했다.

 

A씨는 매각대금을 완납한 데 이어 인도명령대상자인 B씨를 상대로 부동산인도명령 신청을 했고 2009년 3월30일, 그 명령을 발령받는 데 성공했다.

 

판례에 구체적인 언급이 없어 용도를 정확히 특정할 수는 없지만 사용 수익을 신속히 개시하려는의도로 보아 주거용 또는 상업용 건물이었을 것으로 추정된다.

 

한편 B씨는 같은 해 4월 28일, 이 부동산인도명령에 대한 즉시항고를 제기했다. 마찬가지로 즉시 부동산을 인도해 주기가 껄끄러운 상황이었을 것으로 보인다. 그러나 B씨의 즉시항고가 제기되고 한 달이 갓 넘은 시점인 같은 해 6월 9일, A씨는 앞서 발령받은 부동산인도명령에 기해 이 사건 건물에 대한 인도집행을 마쳐버렸다.

 

이 사안을 최종적으로 심리한 대법원은 결론적으로 A씨의 손을 들어줬다. 이 사건 건물에 관해 위 부동산인도명령에 기한 집행이 이미 종료된 이상 B씨의 이 사건 항고는 불복의 대상을 잃게 되므로 더 이상 항고를 유지할 이익이 없다는 이유에서다.

 

대법원은 “집행방법에 관한 이의는 방법이나 집행절차에 관한 형식적 절차상 하자가 있는 경우에 한해 집행당사자 또는 이해관계가 있는 제3자가 하는 불복신청을 말하는 것으로, 집행법원이 그 재판 전에 강제집행의 일시정지 처분을 하지 않는 한 집행정지 효력이 없고 이의 기각결정에 대한 즉시항고의 경우에도 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 한하여 집행정지의 효력이 있으므로, 이미 강제집행이 종료된 후에는 집행방법에 관한 이의를 할 수 없다”고 설명했다.

 

대법원은 이어 “집행방법에 관한 이의신청사건이나 그 기각결정에 대한 즉시항고사건이 계속 중에 있을 때 강제집행이 종료된 경우에도 그 불허가를 구하는 이의신청이나 즉시항고는 이의나 불복의 대상을 잃게 되므로 이의나 항고의 이익이 없어 부적법하게 되며 이는 부동산인도명령에 대한 즉시항고의 경우에도 마찬가지로 적용된다”고 결론지었다.

 

대법원 판사진은 “이에 따라 원심결정을 파기하고 B씨의 이 사건 항고는 인도명령 집행완료로 불복의 대상을 잃게 된 바 더 이상 항고를 유지할 이익이 없어 부적법하므로 각하를 면할 수 없다”고 판결했다.

 

 

이번 판례를 통해 알 수 있는 것은 ▲부동산인도명령에 대한 즉시항고는 가능하지만 인도를 마치면 즉시항고 자체가 유지될 수 없다는 것과 ▲인도명령의 집행은 그 명령에 대한 집행정지의 효력이 발생하기 전에 이뤄져야 항고 자체를 무산시킬 수 있다는 것이다.

 

낙찰받은 부동산에 대한 명도를 진행해야 할 때, 가장 좋은 것은 기존 점유자와의 원만한 타협과 조율이겠지만 이것이 불가능할 경우가 상당수 발생하기 마련이다. 이럴 때에는 그야말로 전광석화같은 부동산인도가 정답일 수 있다. 실무에서 낙찰대금을 완납함과 동시에 인도명령을 청구해두라고 조언하는 것도 이 같은 이유에서다.

 

물론 기존 점유자에게도 억울한 사정이 있을 수는 있겠지만 그 또한 낙찰자에 대한 존중과 상호협력의 전향적인 태도 아래에서 배려를 기대할 수 있는 것이지, 무작정 본인의 사정만 내세우며 경매낙찰 부동산을 인도해주지 않는 것은 몰상식에 불과할 뿐이라는 점에서 오늘의 판례는 낙찰자와 기존 점유자 모두에게 상당한 시사점을 제공하고 있다.