`토지별도등기` 때문에 아파트 낙찰 못 받는다?... `모르면 그렇죠`

(배워서 남주나!?)

‘토지별도등기’ 때문에 아파트 낙찰 못 받는다?... ‘모르면 그렇죠’

 

경매물건, 특히 아파트나 빌라 등의 집합건물을 보다 보면 ‘토지별도등기’라는 단서가 붙은 물건을 볼 수 있다.집합건물의 경우 건물과 토지에 관한 내용이 모두 하나의 등기부등본에 표시되지만 토지에 별도의 채권이나 기타 권리가 등기돼 있는 경우 이처럼 별도의 등기가 존재한다.

 

이처럼 토지별도등기가 발생하는 경우는 2~3가지 정도로 정리할 수 있다.

 

▲공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정해주고 대출받았으나 완공 후까지 이를 갚지 못한 경우 ▲아파트와 같은 공동주택 준공 후 지적확정측량이 끝나지 않아 토지등기가 확정되지 않은 경우 ▲토지 근저당권 말소를 위해 대출금을 갚았음에도 등기부정리가 되지 않아 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구가 그대로 남아있는 경우 등이 바로 그것이다.

 

위의 발생 상황을 읽어보면 토지별도등기 물건이라고 해서 입찰에 특별히 제한이 있는 것은 아니지만 종종 낙찰자가 불의의 피해를 입을 여지도 존재하고 있음을 알 수 있다.

 

단순한 등기 미정리라든지 지적확정측량의 미종료 등의 사유라면 사후에도 별 문제가 없을 수 있으나 토지담보대출이 정리되지 않은 경우에는 문제가 커질 수도 있다는 것이다.

 

이런 물건이 경매로 나온 경우 토지 근저당권자가 채권신고나 배당신청을 하지 않으면 경매에서 낙찰이 된다 해도 소멸되지 않을 가능성이 크다. 낙찰자가 인수할 공산이 커진다는 것이다.

 

또 권리 행사나 낙찰 후 잔금대출 측면에서도 상당한 제약이 따를 수 있다. 예를 들어 근저당권이 설정돼 있는 토지 위에 건물만 신축해 분양한 물건이 경매로 넘어온 경우, 토지에 존재하는 근저당권 때문에 낙찰자가 잔금대출을 아예 못 받거나 소액만 받는 상황이 생길 수 있는 것이다.

 

이런 경우 법원에서는 낙찰자가 불의의 피해를 입지 않도록 ‘토지 저당권 인수’를 매각조건에 명시하는 게 일반적이다. 이런 조건이 명시되지 않은 채 경매가 진행됐다면 매각불허가 사유가 될 수 있다.

 

또는 법원이 토지 근저당권자로 하여금 채권 신고를 하게 하고 대지권 비율만큼 배당함으로써 토지저당권을 말소시키는 방법으로 실무가 진행되고 있다.

 

문제는 경매를 거쳐도 소멸되지 않는 권리가 있는 경우다. 근저당권이나 가압류 등과 달리 가처분이나 가등기,지상권 같은 권리들은 경매에서 낙찰되더라도 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 요주의 대상이다.

 

이와 같은 불상사를 방지하기 위해서는 토지별도등기 단서가 붙은 물건인 경우 일단 그 별도등기를 열람해봐야 한다.

 

열람하면서 ▲경매신청자가 토지에 대해서도 함께 경매를 신청하지 않은 경우 ▲건물과 토지 소유자 명의가 다른 경우 ▲토지에 설정된 채권이 가처분∙가등기 등 경매로 소멸되지 않는 非금전채권인 경우, 낙찰자의 인수가능성이 존재하는 것으로 일단 간주해야 한다.

 

이런 경우 다른 물건을 찾는 것이 가장 속편한 방법이겠지만 만약 이 물건을 꼭 낙찰받겠다는 입장이라면 법원 매각물건명세서를 확인하고 해당 경매계에 전화를 걸어 문의하는 등 반드시 리스크의 실체를 확인한 뒤 그만큼 응찰가를 낮춰 입찰에 참여해야 할 것이다.