부동산관련 세제정책의 방향, 前 정권을 통해 배운다

부동산 관련 세제정책의 방향, 前 정권을 통해 배운다

 

주택시장에서 세제는 주요한 경기 조절 수단으로 사용됐다. 주택 관련 세제정책이 매번 효과가 있었다고 보긴 어려우나, 시장 상황의 변화에 따라 분명한 목적을 가지고 발표된 정책들임에는 분명하다. 지난 6월 취득세 감면이 종료됨에 따라 거래절벽을 우려하며 취득세 감면 연장 또는 한시적인 취득세 감면이 아닌 영구 인하 등과 같은 후속조치에 대한 논의가 이루어지고 있다. 부동산 시장 침체가 장기적으로 지속하면서 부동산 시장 정상화를 위한 대책이 마련되어야 하는 현시점에, 지난 정권에서 펼친 세제정책을 검토해 보면서 현 정권에서 나아가야 할 방향을 모색해 볼 수 있을 것이다.

 

 

참여정부, 투기수요 억제 위한 지속적인 규제강화정책 시행

 

참여정부에 들어 사상 초유의 저금리와 경기 부진으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 유동성의 출구를 부동산 부문에서 찾았다. 이에 따라 부동산 시장에서 가수요가 생기면서 부동산 투기 조짐이 보이자, 참여정부는 적극 시장에 개입하여 강력한 수요억제를 부동산 정책의 기본방향으로 설정하였다. 부동산 세제 관련 대책이 포함된 주요 대책으로 2003년 5·23대책, 10·29대책, 2005년 8·31대책 등이 있다.

 

정권 초반에는 집값 상승을 주도한 수도권 재건축 시장의 안정 대책을 중심으로 하여 ‘주택가격 안정대책(2003.5.23)’을 발표하였다. 5·23대책 이후 주택가격이 한때 안정세를 보였다가 다시 상승하는 모습이 반복되는 양상을 보이자 ‘주택시장안정 종합대책(2003.10.29)’을 통해 부동산 투기 수요가 확산되지 않도록 강력히 차단하고 근본적으로 주택공급을 지속해서 확충함으로써 주택시장 안정 기반을 구축하고자 하였다. 이후 주택가격이 안정세를 지속하다가 2005년 2월부터 상승세로 전환되었고, 강남 및 분당에서 시작된 아파트가격 급등세가 강북 일부, 수도권 남부 지역까지 확산하는 양상이 나타났다. 이에 참여정부는 부동산시장의 안정과 서민 주거 안정, 투기수요 억제라는 목표를 달성하고자 양도소득세와 종합부동산세 과세 강화를 포함한 ‘부동산제도 개혁방안(2005.8.31)’을 발표하였다.

 

<표 1> 참여정부의 주요 부동산 세제 관련 정책

 

참여정부 시절 발표한 세제 관련 대책들의 주요 내용을 보면, 종합부동산세 부과, 다주택자 양도소득세 중과, 실거래가 및 과표 현실화로 중과세, 주택담보 대출규제 등 세제와 금융규제로 주택수요를 줄이겠다는 것이 주요 골격이며 지속해서 규제 강화 정책을 발표하였다.

 

 

이명박 정부, 자율과 경쟁을 통해 시장 기능 제고

 

이명박 정부는 참여정부의 다양한 규제적 정책이 오히려 부동산가격을 폭등시켜 많은 서민의 주거불안을 일으켰다는 회의에서 출발했다. 투기억제 정책을 주로 추진한 참여정부와는 달리 이명박 정부는 부동산 시장을 규제의 대상으로 보지 않고 자율과 경쟁을 통해 시장기능을 제고시킬 수 있다는 인식을 하고, 침체한 부동산 시장을 정상화시키기 위한 정책을 추진하였다. 주택시장에 있어서 시장경제의 수요와 공급의 법칙에 근거하여 주택수요를 충족시켜 가격을 안정시키려 하였고, 각종 부동산규제를 완화하고 적절한 공급을 통해 집값을 안정시키는 수급중심의 부동산 정책을 시행해야 한다는 방향이었다.

 

부동산 세제 관련 주요 내용을 간략히 살펴보면, 2008년 3월 1세대 1주택자 양도세 장기보유 특별공제를 시작으로 6월 지방 미분양에 대한 취·등록세 감면 방안을 발표, 9월에는 양도소득세를 완화하고 종합부동산세 부담 상한선을 300%에서 150%로 하향 조정하는 등 종합부동산세를 개편하였다. 2009년 2월과 3월에는 미분양주택 취․등록세 감면을 연장하고 다주택 보유자의 양도세 중과에 기본세율을 적용함으로 세제를 완화하였다.

 

2010년에 들어 서울 및 수도권을 중심으로 주택가격 상승세가 둔화하고 일부 하락세를 보이는 지역이 나타남에 따라 주택가격이 대세하락이라는 전망이 나오기 시작하였다. 이후 부동산시장 침체현상이 지속하고 주택 매매가격 하락과 주택거래가 위축됨에 따라 2010년 8월에는 주택구입과 관련된 세제 지원을 확대하고 연말로 종료 예정이었던 다주택자 양도세 중과 완화 연장을 주요 내용으로 하는 실수요 주택거래 정상화와 서민 중산층 주거안정 지원방안을 발표하였다. 이후에도 시장 과열기에 도입된 과도한 규제를 완화하여 주택구입 여건을 개선하기 위해 양도세 감면, 다주택자 양도세 중과폐지, 취·등록세 감면 연장 등의 정책을 잇달아 발표하였다. 

 

<표 2> 이명박 정부의 주요 부동산 세제 관련 정책

 

 

미국의 서브프라임 사태와 리먼 브라더스 사태 등으로 말미암은 글로벌 경제위기로 부동산 시장이 침체하기 시작하면서 부동산 시장을 회복시키기 위해 이명박 정부는 이전정권보다 빈번하게 정책을 발표하였다. 무수한 부동산 활성화 정책에도 시장이 묵묵부답이었던 이유는 일단 글로벌 경기침체의 영향이 컸지만, 한편으로는 2개월에 한 건꼴로, 짧게는 한 달 간격으로 정책을 발표하며 오히려 시장을 얼어붙게 했다는 지적도 있다.

 

 

박근혜 정부, 부동산 시장 패러다임 변화에 따른 세제개편 필요

 

박근혜 정부는 서민 주거안정을 이루기 위해 역대 정권에서 한 번도 사용하지 않은 기존주택에 대한 양도세 감면 카드를 꺼내어 4·1대책을 발표하였다. 하지만 서울의 집값이 8주 만에 하락하는 등 그 효과는 미미했고, 건설업계는 다주택자 양도세 중과 폐지, 주택담보비율(LTV) 조정, 총부채상환비율(DTI) 조정, 취득세 감면 연장 등 시장 정상화를 위한 후속조치를 국회에 주문하고 있다.

 

현재까지 다수의 한시적 조치로 세제 조정이 이루어졌지만 이러한 조치로는 부동산시장 정상화가 가능하지 않다는 것을 경험하였다. 부동산 시장은 과거와 많은 것이 달라졌다. 부동산 가격상승에 대한 기대감은 감소하였고, 거래는 극도로 위축되었고, 주택구입수요가 대거 전세수요로 집중되면서 매매시장보다 임대시장이 활성화되고 있다. 이러한 부동산 시장의 패러다임 변화 속에서 시장 호황기 때 구축된 세제 전반에 대한 개편 검토가 이루어져야 할 것이다.