거래세 낮춰 내 집 마련 도움 줘야

취·등록세 세율 국제수준으로 인하 필요

 

 

1. 서론

취득세 한시 면제 기간이 6월 30일로 종료되면서 취·등록세율의 다과가 주택거래에 결정적인 요인으로 작용하기 때문에 세율을 낮추자는 주장이 제기되고 있다. 2억 원짜리 집을 사면 취득세 1%와 농어촌특별세 0.65% 그리고 지방교육세 0.1%를 포함해서 350만 원을 내던 것이 7월부터는 취득세율 1~2, 3%가 2~4%로 환원되면서 감면 혜택이 사라져 2배로 오른 700만 원을 내야 한다.  

 

실제로 취득세 감면 시한이 끝나고 7월에 들어서면서 서울 지역 아파트 매매 거래가 뚝 끊기며 ‘주택 거래 절벽‘이 현실화되는 징후가 나타나고 있다. 7월 서울 아파트 거래는 14일 현재 698건으로, 하루 평균 50건 수준에 불과하다. 6월 하루 평균 거래량이었던 301건에 비하면 17% 선에 그치고 있다. 취득세율의 높고 낮음이 주택거래에 민감하게 작용한다는 증거일 것이다. 서울 아파트 거래량은 지난해에도 취득세 감면이 끝나자 12월 6,848건에서 다음 달 1,134건으로 급감한 바 있다.

 

이러한 ‘거래 절벽‘ 현상은 주택시장의 침체를 초래하는 것은 물론 ‘주택매입의욕이 급격히 위축되면서 전세 수요의 증가로 이어져 전세시장의 불안을 가중시키는 상황‘이 전개되면서 주택시장 전체에 어두운 그림자를 드리우게 된다. 그래서 주택매매거래에 수반된 거래세율을 인하해서 주택시장의 활력을 살린다는 것은 주택시장 움직임의 기본인 것으로서 주택시장의 안정성을 회복하는 한편 활력을 되살리기 위해 주택거래 관련 세율의 인하가 반드시 필요하다. 

 

 

2. 취득세율과 과세기준 

 

취득세는 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세로서 보통세이며, 특별시세·광역시세·도세로 분류되어 취득행위 자체에 담세력(擔稅力)을 인정한 행위세·유통세로서 지방세 제도의 바탕을 이루고 있다. 또한, 취득세에는 지방교육세와 농어촌 특별세가 부가세로 부과된다.(<표 1>참조)

 

<표 1> 취득세율

 

 

한시적인 주택 취득세 감면조치가 6월 말로 끝나고 주택거래 위축현상이 나타나면서 주택 취득세 인하를 요구하는 주장이 힘을 얻는 첫 이유는 우리나라의 취득세율이 높기 때문이다. 실제로 우리나라의 취득세율은 구미 각국에 비해 높아 주택구매자의 부담이 그만큼 크기 때문에 이를 항구적으로 낮춰 주택 거래 활성화를 보장해야 할 필요가 있는 것이다. 우리나라 주택 취득세율은 실거래가 기준으로 최대 4%에 달한다. 미국 1%, 캐나다 1.3%, 영국 2% 등 외국보다 월등히 높은 수준이다. 우리나라의 높은 주택 거래 비용은 아무래도 잠재적 수요자들을 위축시킬 수밖에 없다. 특히 집값 상승에 대한 기대감이 낮아진 현 상황에서 최고 4%에 달하는 취득세를 내고 집을 사기란 쉬운 일이 아니다. 결국, 높은 취득세율은 주택 거래자들에게 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없고, 주택거래동결 효과 때문에 주택 시장의 정상적 움직임을 가로막는 걸림돌이 된다. 미국·영국·프랑스 등은 주택 거래를 활성화하기 위해 취득세 같은 거래세는 낮추고 재산세 같은 보유세는 높이는 정책을 펴고 있다.(<표 2>참조)

 

<표 2> 주요국가별 취득세율비교                                               (단위: %)

 

 

취득세율 4%는 2005년에 정해진 세율로서 국제적으로 보더라도 높은 수준임을 알 수 있다. 그러나 세율만이 아니라 취득세 과세 기준이 높다는 문제도 간과할 수 없다. 노무현 정부가 징벌적 과세를 논하던 2006년 취득세 납부 기준을 공시가격에서 실거래가로 바꾸면서 가격 상승에 따라 내야 할 세금이 갑자기 늘어난 것이다. 이렇게 취득세 과세기준 변화에 따라 세수가 급증하였기 때문에 정부는 납세자의 반발을 완화하고, 주택시장의 침체를 개선하기 위해 취득세를 50~75%씩 감면해 주기 시작했다. 그 뒤로도 주택 경기 침체 등을 이유로 감면책을 계속 도입하면서 지난 8년 동안 법정 기본세율 4%가 적용된 적이 한 번도 없는 상황이 이어졌다. 이러다 보니 취득세 정책에 대한 신뢰가 추락하고, 취득세 감면 기간이 끝날 때마다 거래가 뚝 끊기는 ‘거래 절벽‘ 현상이 되풀이됐다. 정부는 주택경기 활성화를 명분으로 이미 5차례에 걸쳐 6개월 또는 1년간 한시적으로 취득세율을 1∼3%로 낮춰 시장 활성화를 유도했다. 하지만 감면 조치가 시작되면 거래가 반짝 살아났다가 혜택이 끝나면 거래가 뚝 끊기는 문제는 계속 반복돼왔다.

 

 

3. 취득세 한시감면과 거래절벽

 

그동안 정부는 부동산 경기가 어려울 때마다 취득세를 6개월∼1년씩 한시적으로 1∼3%로 내려 거래 활성화를 유도해 왔다. 이러한 정책 때문에 취득세 감면이 수없이 되풀이되면서 취득세 감면이 종료될 때마다 부동산 시장에 거래가 뚝 끊기는 거래 절벽 현상이 발생했다는 것이다. 최근 몇 년간 주택 매매 추이를 보면 취득세 상승이 얼마나 부동산 시장을 위축시키는지를 한눈에 알 수 있다. 취득세 최고 세율이 4%로 복귀한 2012년 1월 주택 매매 건수는 5만 645건으로 취득세 감면 기간이던 2011년 12월 13만 6692건의 절반 이하 수준으로 줄었다. 또 올해 1월에도 취득세 감면 연장 여부가 결정되지 않으면서 2012년 12월 13만 7361건에 달했던 주택 거래량이 5만 4632건으로 급감했다.

 

반대로 취득세 감면이 시행됐던 기간엔 부동산 거래가 급증하는 효과가 나타났다. 법정 최고세율이 4%로 오른 2011년 1월과 2월엔 주택 거래량이 9 만건 대에서 머물렀으나 3월부터 세율을 50% 감면하자 거래량이 11만 건을 돌파했다. 2012년에도 취득세 감면이 적용된 10월부터 12월까지 3개월간의 평균 주택 거래량은 11만 건으로, 취득세를 감면하지 않았던 1~9월 평균 거래량 7만 5000건보다 훨씬 많았다.

 

이처럼 취득세 감면 혜택이 종료되면 거래량이 급락하고, 반대로 취득세 감면이 시행되면 거래가 급증하는 현상은 시장 참여자들이 취득세 정책에 따라 거래 시기를 조정하기 때문이다. 그동안의 취득세 한시감면 정책이 주택 시장을 안정시키는 기능보다는 오히려 거래량의 변동성을 높이는 부작용을 초래하고 있는 것이다. 이 같은 정부의 임기응변식 세율 조정은 주택 시장에 대한 예측 가능성을 현저히 떨어뜨리고, 잠재적인 매수 희망자가 세율이 떨어질 때까지 주택 매입을 늦추는 시장 왜곡 현상을 고착화하게 된다. 따라서 필요할 때마다 취득세를 한시적으로 낮춰 정책의 불확실성을 키우는 것보다 영구적으로 세율을 낮추어 조정하는 것이 합리적일 것이다.

 

그런데 반드시 짚고 넘어갈 것은 취득세율을 낮춘다고 해서 주택매입자의 세금 부담이 줄어드는 것도 아니고 정부의 취득세 세수가 줄어들지는 않는다는 것이다. 즉, 취득세율이 낮아졌다고 해서 국민이 내는 취득세 부담이 줄어든 것은 아니다. 이는 2006년부터 취득세를 매기는 기준(과세표준)이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 실거래가로 변했기 때문이다. KDI(한국개발연구원) 분석에 따르면, 2006년 이후 실거래가 과세에 따라 취득세 과표는 3배 올랐지만, 최고 세율은 5%에서 4%로 낮아지는 데 그쳤기 때문에 실제 부담은 2.5배 높아졌다. 이에 따라 세율 소폭 인하에도 취득 세수는 이전보다 크게 늘었다. 실거래가 과세가 시작된 2006년 주택을 포함한 총 취득세액은 2005년보다 15.7% 증가했다. 이러한 분석에 따라 취득세 세율을 영구적으로 1~2%p 낮출 수 있다는 것이다.

 

<그림 1> 2005년 이후 취등록세 실효세율 변화

 

 

4. 지자체의 세입결손문제

 

취득세율 인하 요구에 대해 정부는 지방세인 취득세를 항구적으로 내리게 되면 필연적으로 발생할 수밖에 없는 지방자치단체의 세입 결손 문제를 거론하면서 세율 인하에 반대한다. 최근 들어 우리나라 지자체의 재정 상황이 몹시 열악해진 것을 고려해야 하는데 취득세는 올해 전체 지방세수의 4분의 1에 해당하는 25.7%를 차지하고 있다. 2013년 예산 기준 취득세 수는 13조 8202억 원으로, 현행 세율을 기존 한시 감면 조치대로 1∼2%p씩 낮추면 연간 2조 7000억 원 가량의 지방세수가 줄어든다.

 

경기도는 취득세가 경기도 세원의 55.6%인 4조 741억 원을 차지하는 가장 주요 세원이므로 취득세율을 1~2%로 낮출 겨우 연간 7,300억 원에 달하는 세수 부족이 우려되는 만큼 확실한 정부의 재정보전책을 요구하고 있다.

 

그러나 세율을 높여야 세수가 증가한다는 주장은 받아들이기 어렵다. 비록 세율을 높여도 거래가 위축된다면 세금을 거둘 수 없기 때문이다. 주택시장이 활황일 때 높은 세율로 거둬들였던 세금 규모를 그대로 두고서 세수 감소를 논하는 것은 언어도단이며, 주택시장의 변화를 제대로 이해하지 못한 단견의 소치이다. 주택이 투자재로 주목을 받을 때는 취·등록세의 부담이 투자 수익의 부분적인 감소 정도로 가볍게 여겨질 수 있으나 가격 안정에 따라 주택의 사용가치가 두드러진 상황에서는 높은 세율은 사용자 비용(user cost)의 직접적인 증가이기 때문에 소비를 위축시키게 된다.

정부가 주택시장의 변화를 제대로 이해하고 있다면 세율을 낮추어 실수요자의 거래비용부담을 줄여 소비를 촉진하고 이를 통해 주택거래의 활성화를 유도해서 일정한 규모의 세수를 확보한다는 발상의 전환이 절실히 요구된다.

 

 

5. 맺으면서

 

취득세율 개편이 이뤄지면 감면 여부에 따라 거래량이 급속히 오르락내리락하는 불안정성은 사라질 것으로 예상한다. 또한, 취득세율을 낮추면 서민·중산층에게 혜택이 많이 돌아간다. 상대적으로 이들이 느끼는 집값 대비 취득세 부담은 고가 주택 보유자보다 컸기 때문이다. 실수요자들이 가족 구성원 변화에 맞춰 집 크기를 줄이거나 키울 때도 부담을 덜 수 있을 뿐 아니라, 임대 사업 등을 하려는 투자자들이 손쉽게 집을 사고팔 수 있게 된다는 것도 장점이다. 또한, 전세시장의 일부 수요를 자가수요로 전환하기 때문에 전세시장의 불안을 일부라도 잠재울 수 있다는 점도 생각해야 한다.