공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우 임차보증금 전액을 기준

공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매되는 경우에 공동임대인의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무로 보는 것이 통설이므로, 공동임대인 중 1인의 공유지분에 대햐여 경매절차가 진행되는 경우 소액임차인에 해당하는지 여부는 경매대상 공유지분에 상응하는 금액이 아니라 임차보증금 전액을 기준으로 하여 판단하여야 하고, 배당절차에 있어서도 임차보증금 전액을 기준으로 배당하는 것이 실무이다.

(법원실무개요 민사집행(Ⅱ)권 470~471)

 

공유자 전원과 전세계약을 체결하지 않은 경우 배당은?

(예,공유자 6/8과 전세계약 시)

갑(3/8),을(3/8),병(2/8) 3인의 공유인 주택의 2층 전부를 갑과을로부터 전세보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하고 전세권설정등기는 하지 않고 입주와 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었는데, 주변에서는 이 경우 공유자 전원과 전세계약을 체결해야만 주택임차권이 유효하다고 말하고 있는데 정당한 임차인으로서 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는가?

 

, 경매시에 갑과 을의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있을 것으로 보인다.공유자전체지분의 과반수의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우로서 임차권은 유효하나

 

위 사안에 있어서도 갑.을과 위 임대차계약을 체결할 때 전세보증금은 갑.을이 보관하고 있다가 반환하기로 특별히 약정한 경우에는 당연히 갑.을에게만 보증금반환청구를 할 수 있고, 경매 시에도 갑.을의 공유지분의 매각대금에서만 배당 방을 수 있을 것으로 보이고, 특별히 정한 바가 없다고 하여도 병을 제외하고 갑.을과만 위 임대차계약을 체결한 것이므로 보증금반환은 갑.을이 하기로 하는 의사로서 위 계약을 체결한 것으로 볼 여지가 있다.

따라서 전세보증금반환은 갑과을 에게만 청구할 수 있을 것으로 보이고, 경매 시에도 갑과을의 공유지분의 매각대금에서만 배당 받을 수 있다고 하여야 할 것이다. 다만 갑과 을의 전세보증금반환 책임에 있어서는 판례가 "채권적인 전세계약에 있어 전세물건의 소유자가 공유자일 경우에는 그 전세계약과 관련하여 받은 전세금반환채무는 성질상 불가분의 것이다."라고 하였으며 (대법원 19674.25 선고 67다328카1155판결), 또한 "건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금반환채무는 성실상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다."라고 하였으므로(대법원 1998.12.08선고98다43137판결), 갑.을 누구에게나 전세보증금 전액의 반환을 청구할 수 있을 것이다.

 

좀 어렵네요..잘 이해하세요..