미등기 건물의 임차 보증금 보호 여부

등기전의 분양아파트, 준공검사를 받지 못한 건물, 준공검사는 받았으나 보존등기가 안 된 건물, 무허가 건물 등에 임대차 계약을 했을 경우에도 임차인의 임차보증금이 보호될 수 있을까?

 

1.보호받을 수 있다.

대법원 1996.5.31선고 96다5971판결은 이에 대해 [주택임대차보호법상의 주거용 건물은 공부상으로 판단할 것이 아니고, 건물의 용도, 실제이용관계, 주변상황 등으로 실제적으로 판단해야 한다.]고 명시하고 있으므로 미등기 건물이나 무허가건물이라 하더라도 실제 거주목적으로 사용되고 있다면 임차인의 보증금은 보호받을 수 있게 된다.

 

2.전입신고(실거주)와 확정일자를 받아야

건물이 경매가 되었을 경우 다른 채권자들에 비해 우선적으로 임차금을 보호 받기위해서는 전입신고와 확정일자를 받아 두어야 하는데 미등기 건물이라도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자는 동사무소와 등기소에서 받을 수 있는데 동사무소에서는 전입신고를 한 사람에게 확정일자를 해주는데 반해 등기소는 전입신고 전이라도 계약서만 있으면 확정일자를 해준다.

 

3.반드시 실제 건물 소유자와 계약해야

임대차계약은 건물에 대한 사용,수익에 대한 권리이므로 건물 소유자와 계약을 해야 하나 미등기 건물이므로 실제 건물소유자를 확인하는데 어려움이 있다.

일반적으로 미등기 건물의 소유자 확인은 가옥대장, 준공검사증, 건축허가서, 지방세 과세대장의 세금납부자 등을 통해 할 수 있다.