유치권의 의의

1. 유치권의 의의

    1) 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치함으로써 채권의 변제를 간접적으로 담보하는 물권을 말함 (민법 제320조)

    2) 법정담보물권으로서 우선변제권의 명문 규정 없음

 

2. 유치권의 성립요건

    1) 유치권의 목적물이 동산. 부동산 또는 유가증권

    2) 목적물과 채권의 견련성 (단, 경매개시결정이후에 발생된 것은 불인정)

    3) 목적물의 점유

    4) 채권의 변제기 도래

    5) 유치권 발생배제 특약의 부존재

 

3. 유치권의 유형

    1) 필요비/유익비 등 지출비용

    2) 공사대금반환채권

 

4. 유치권자의 경매법원에 권리신고

    1) 유치권자의 경락인에 대해 대항유무

        반드시 경매절차에서의 권리신고 유무와 상관없이 경락자에 대항

    2) 정당한 권원에 의한 권리신고시

        → 매각물건명세서상에 "유치권있음" 또는 "유치권성립여지있음."으로 표기

    3) 매각물건명세서상의 유치권 표기

        → 실체적 권리관계를 불확정, 명도소송 등을 통해 유치권부존재가 입증되면 유치권자의 채권액 부담 불필요

 

5. 경매입찰시 유치권관련 검토사항

    1) 부동산현황조사보고서의 열람,교부 "부동산의 점유자와 점유권원" 확인

    2) 유치권 권리신고자의 유치권권리신고서를 열람, 교부

        → 경매부동산의 점유관계 사실을 실체적 확인

    3) 유치권자와 경매목적물의 소유자와 관계등을 파악

    4) 권리신고된 유치권의 피담보채권 유무에 대해 제출된 공사도급계약서 등을 통해 유치권배제특약 등 확인 및 공사비

        지출내역서, 부가가치세 납부 여부등 파악

    5) 총 공사대금과 유치권의 피 담보채권(미회수 된 공사대금) 등을 파악하여 허위여부

    6) 경매법원에 심문기일 지정신청 → 유치권의 존재여부 파악

 

6. 유치권 배제 방법

    1) 입찰진행 중 발견 시 → 유치권권리신고배제신고, 경매집행정지신청

    2) 매각허가결정기일 직전 발견 → 매각불허가결정신청, 매각허가 결정에 따른 항고 및 재항고

    3) 유치권 권리신조자 상대 형사 소송 → 형사상으로 통상 입찰방해죄(형법 제315조) 등 검토

        : 유치권 권리신고자로 하여금 유치권권리포기 유도

    4) 집행법원을 통해 "집행관의 부동산현황조사명령" 및 매각물건명세서상 유치권신고 기재가 삭제되도록 재 현황조사 신청

 

7. 유치권 신고를 철회하지 않을 시 민사소송

    1) 가공의 유치권권리신고를 매각물건명세서상에 유치권신고가 지속적으로 기재시

        → 해당 경매사건에 대해 점유자(유치권자)를 상대로 점유이전가처분신청과 유치권부존재 확인의 소 제기