유치권에 의한 형식적 경매

간혹 매각물건명세서의 주의사항에 부동산상의 부담, 즉 근저당권과 임차인들의 임차보증금 등을 낙찰자가 모두 인수해야한다고 명시된 경우를 볼 수 있다.

 

자세히 보면 이런 경우는 유치권에 의한 형식적 경매가 진행된 것이다. 즉 유치권이 해결되지 못하여 유치권만을 위한 경매를 진행한다는 것이다. 형식적 경매에서 일반 채권자는 배당에 참여할 수 없기 때문에 부동산상의 부담은 낙찰자가 모두 인수해야 한다.

 

유치권의 성립요건인 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없음을 인식하지 못 했고, 유치권자는 '소유자의 승낙없는 이상' 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분행위를 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다.

 

유치권의 점유는 간접점유도 인정된다. 즉 '건물주의 동의를 얻어'임대차계약서를 작성할 때 건물주와 임대계약을 하지 않고, '유치권자와 임대차계약서를 작성'하고 임차인이 점유하고 있다면 이는 간접점유한다고 볼 수 있다.