임의경매에서는 말소된 등기부등본을 첨부하여 '경매개시결정에 대한 이의신청'을 집행법원에 하면 낙찰자의 동의가 없어도 경매가 취소된다. 하지만 강제경매는 절차가 임의경매보다 매우 복잡하다. 강제경매 매각전이라면 좀 나은 편이나 매수신고가 있은 때에는 최고가매수신고인의 동의(차순위매수신고인 동의도 포함)가 있어야 한다.
강제경매의 경우 부동산 소유자가 경매를 취소시킬 수 있는 방법은 우선 채무를 변제하거나(이 경우에는 채권자가 취하를 해주지 않는 경우) 채무액을 공탁하고, "청구이의의 소"를 제기하여 승소판결을 받은 후 집행법원에 "경매개시결정에 대한 이의신청"을 하면 집행법원은 경매사건에 대한 취소기각 결정을 하므로서 강제경매절차가 종료되는 것이다.
일반적으로 "청구이의의 소"를 제기한 경우에는 소송 중 경매절차가 종료되는 것을 방지하기 위해 강제집행 정지신청을 하는데, 그 절차를 살펴보면, 우선 본안재판부에 집행정지신청을 하면, 본안재판부에서는 경매절차가 정지됨으로써 채권자가 입게될 손해를 담보하는 의미의 보증공탁을 조건으로 집행정지 결정을 한다.
(만약 경매절차가 정지됨으로서 손해가 발생되었다면 손해배상 청구소송을 거쳐 위 공탁금을 수령할 수 있다.)그리고 채무자가 집행법원에 위 결정 정본을 제출함으로써 경매절차는 통상 본안소송 판결선고시까지 정지된다.
질문.1) 강제경매에서 채무자가 공탁을 걸고 집행정지신청, 청구이의의 소를 하게 되면 거의 채무자의 승소로 취하가 되는가?
: 그렇습니다. 채무자가 원금과 이자 그리고 집행비용 전부를 변제공탁하고 청구이의의 소를 제기할 경우 원고인 채무자가 승소를 하게 됩니다. 그런데 채무자가 위와 같이 원금과 이자 그리고 집행비용 등을 합산한 채무액 전액을 공탁하지 않고 그 일부만 공탁했다 하더라도 피고인 채권자가 원고의 청구를 인낙하거나 다투지 않는다면 역시 원고가 승소하게 됩니다.
질문.2) 낙찰자가 동의를 안 할 경우에는 어떻게 되나요?
: 매수인(낙찰자)이 비록 매각허가결정을 받았다 하더라도 매각대금을 납부하기 전까지는 경매신청채권자가 경매를 취하를 할 수 있습니다.다만, 이 경우에는 매수인 또는 최고가매수인의 동의를 받아야 합니다. 그런데 만약 매수인인의 동의를 하지 않는다면 채무자는 변제공탁을 하고 청구이의의 소를 제기함과 동시에 강제집행정지신청을 하여 승소판결을 받은 다음 경매개시결정에 대한 이의신청을 하게 됩니다. 이와 같은 신청을 받은 법원은 경매개시결정에 대한 취소,기각을 함으로써 경매절차를 종결시킵니다.
즉, 채권자는 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지는 경매신청을 취하할 수 있다. 그러나 이 경우는 매수인의 동의를 받아야 하는데, 동의를 받지 못하는 경우 비로소 채무자가 청구이의의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후 법원에 경매취소를 구할 수 있다.