말소기준권리보다 전입신고는 빠른데 점유가 늦은 경우?

경매 부동산에 세입자가 주택임차권 등기를 하였는데 말소기준권리보다
임대차 계약일자, 주민등록일자는 빠른데,점유개시일자는 기준권리보다도
늦게 등재되어 있습니다. 이럴경우 위부동산을 낙찰하였을 경우 경락자가
임차보증금 이천만원을 인수 하여야 하는지? 다시말해서
위세입자는 경락인에게 대항력이 있는지 알고 싶습니다.
제가 알기로는 대항력의 조건은 주민등록(전입)+인도(점유)로 알고 있는데
대항력이 없을경우 최우선변제에 해당하는 금액만 배당받고 나머지 배당받지 못한
임차보증금은 위의 경우 낙찰자가 인수해야 하는지 알고 싶습니다.

 

------------------답변-----------------------------------

○ 대항력의 요건 = 점유 + 전입신고
☞ 주택임대차보호법 제3조 (대항력등 ) 1항에서는 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 명시하고 있습니다. 질문하신 점유와 전입신고가 다를 때에 따른 정확한 대법원 판례를 찾아보았으나 정확한 답변에 어울리는 판례는 없습니다.
☞ 법과 판례에 따라 해석하면, 대항력을 갖추기 위해선 동사무소에 전입신고를 하여야 하고 그와 함께 임차한 부동산에 점유를 계속적으로 유지하여야 하지만, 만약 점유를 유지하지 못할 경우에는 대항력을 상실하게 됩니다.
따라서 임차인입장이 아닌 낙찰자는 자신에게 유리한 해석으로 접근할려고 하며 반대로 임차인은 점유나 전입일자보다 늦는다는 사실만으로 대항력이 없다고 생각지 않기에, 이런 경우에는 결국 낙찰자와 임차인간에 소송으로 해결될 수 밖에 없다고 추측됩니다.
제 소견으로는 질문한 사례가 다툼이 클 것으로 예상되며 점유라는 입증은 사실적인 부분이라서 임차인 입장에서 등기부상의 점유개시일자보다 먼저 전입하여 살고 있다고 증인 등을 내세워 다툴 수 있다고 봅니다. 아무튼 쉽지 않은 경우라고 사료됩니다. 끝.